Zur teuren Zeitbombe, die selbst vielen deutschen Besitzern spanischer Immobilien nicht bewusst ist, kann vor allem das spanische Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht werden. Was in Spanien beim Immobilienkauf und -besitz zu beachten ist, darüber sprach Hörauf auf einer Veranstaltung mit dem Thema „Spanien: Chancen und Möglichkeiten von Real Estate bis Big Business“, die von der Ecovis-Kanzlei in Krefeld zusammen mit dem Bundesverband Mittelständische Wirtschaft (BVMW) durchgeführt wurde.
Bereits 500.000 Immobilien in Spanien gehören deutschen Staatsbürgern. In den vergangenen Jahren erlebten sie eine wahre Achterbahnfahrt der Preise und Werte. Zwei typische Beispiele aus Katalonien:
Auf alle Fälle sollten private Käufer „die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, bevor sie ihre Entscheidung treffen“, mahnt Ecovis-Steuerberater Hörauf. So schlägt der spanische Fiskus beim Grunderwerb ordentlich zu – mit mindestens 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer TIP, beim Kauf von Baugrundstücken von einer Gesellschaft sogar mit 21 Prozent Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer von 1,2 bis 1,5 Prozent (siehe Tabelle). „Die Grunderwerbsteuer geht in der Regel zu Lasten des Käufers, die Mehrwertsteuer sowieso“, erklärt Hörauf. Eher zu vernachlässigen ist die gemeindliche Wertzuwachssteuer; hier sind in der Regel Beträge von wenigen 100 oder 1.000 Euro fällig.
Wenn der Verkäufer einen Veräußerungsgewinn erzielt, muss er darauf als Privatperson Einkommenssteuer zahlen: 21 bis 27 Prozent, wenn er in Spanien seinen steuerlichen Wohnsitz hat, sonst 21 Prozent Quellensteuer. Für spanische Kapitalgesellschaften gilt hier der von der Unternehmensgröße abhängige Körperschaftsteuersatz.
Besser einen Notar einschalten
Eine notarielle Kaufurkunde und deren Eintragung im Grundbuch ist zwar in Spanien nicht unbedingt erforderlich, damit der Immobilienkauf gültig ist, aber „zu empfehlen, um böse Überraschungen zu vermeiden“, sagt Landeskenner Hörauf. „Es ist schon passiert, dass Verkäufer die gleiche Immobilie gleich mehrmals verkauft haben. Und sich das Geld zurückzuholen, ist langwierig und mühsam.“ Wenn dagegen ein Notar eingeschaltet wird, blockiert er das Grundstück sofort im Grundbuch.
Aufpassen müssen deutsche Privatpersonen, die spanische Wohnimmobilien besitzen, auch bei der Einkommensteuer. Denn diese wird nicht nur bei Vermietung erhoben (24,75 Prozent der Brutto-Mieterträge). Auch auf die Selbstnutzung, die mit 1,1 bis 2 Prozent des Katasterwerts angesetzt wird, sind 24,75 Prozent Steuern zu zahlen. „Wer das nicht weiß und auch die an das Ferienhaus zugestellten Schreiben des Finanzamtes nicht beachtet , dem droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung“, warnt Jörg Hörauf. Immerhin kann die Einkommensteuer auf die Wohnimmobilie auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Liegt der persönliche Steuersatz in Deutschland niedriger, wird die Differenz allerdings nicht erstattet.
Natürlich erheben die spanischen Kommunen auch Grundsteuer – etwa 0,6 bis 1,3 Prozent des Katasterwertes. Und seit 2012 kann auch wieder Vermögensteuer fällig werden, nämlich progressiv 0,2 bis 2,5 Prozent des Anschaffungswerts abzüglich des persönlichen Freibetrags von 700.000 Euro. Wenn der Immobilieneigentümer seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hat, ist nur sein spanisches Immobilienvermögen betroffen, während bei in Spanien ansässigen Personen das gesamte Vermögen erfasst wird.
Zeitbombe Erbschaftsteuer
Der größte Aderlass droht freilich im Erbfall – nämlich immer wenn Erblasser (und Erben) ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben. Dann nämlich gelten nicht die Erbschaftsteuerregelungen der autonomen Regionen, die in der Regel sehr hohe Freibeträge für Immobilien enthalten (in Katalonien zum Beispiel bis zu 99 Prozent), sondern die ungünstige nationale Erbschaftsteuer-Tabelle, die selbst für Kinder, Ehegatten oder Eltern des Erblassers nur kümmerliche Freibeträge vorsieht. Da ist es auch kein Trost, dass die Bewertungspraxis meist vom Buchstaben des Gesetzes abweicht und statt des tatsächlichen Marktwertes einen in der Regel niedrigeren Wert ermittelt, der sich durch Multiplikation des Katasterwertes mit dem kommunalen Koeffizienten (Hebesatz) ergibt.
Mangels Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) für die Erbschaftsteuer sind die deutschen Erben auch in Spanien voll steuerpflichtig. Was das bedeutet, hat Steuerberater Hörauf einmal an einem fiktiven Beispiel durch gerechnet, bei dem alle Beteiligten in Deutschland ansässig sind. Der Vater vermacht sein Vermögen – ein Eigenheim im Wert von 800.000 Euro, ein Bankguthaben über 400.000 Euro und ein Ferienhaus in Spanien im dortigen Steuerwert von 800.000 Euro – zu 50 Prozent seiner Frau und zu je 25 Prozent seinen beiden Kinder. In Spanien würden für das Ferienhaus 133.398 Euro Erbschaftsteuer fällig. In Deutschland müsste wegen der Steuerbefreiung für das Eigenheim und die hohen Freibeträge nur die Witwe für ihr gesamtes Erbteil 3.667 Euro zahlen; die minimale Anrechnungsmöglichkeit für die spanische Erbschaftsteuer ist dabei berücksichtigt.
Was tun? Eine Schenkung zu Lebzeiten kommt nicht in Frage, da es dafür in Spanien überhaupt keine Freibeträge gibt. Hörauf rät auch davon ab, spanische Privatimmobilien über eine spanische Kapitalgesellschaft zu halten und schützt nicht vor der Erbschaftsteuer.“
Dagegen lässt sich die spanische Erbschaftsteuer ganz sparen, wenn man die Immobilie in eine deutsche Kapitalgesellschaft, etwa eine GmbH, einlegt. Im Ferienhaus-Beispiel zahlt die Ehefrau dann im Erbfall in Deutschland 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Abzüglich der spanischen Stempelsteuer von 8.000 Euro bei der Übertragung auf die GmbH ergibt sich dann gegenüber dem Fall ohne Gestaltung eine Steuerersparnis von 118.065 Euro.
„Ob diese oder eine andere Nachlassgestaltung jedoch im konkreten Einzelfall sinnvoll ist, hängt angesichts der Vielzahl von Detail- und Sonderregelungen im spanischen Erbschaftsteuerrecht von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt kein Patentrezept“, betont Larsen Lüngen, Partner der Ecovis-Kanzlei in Krefeld und Fachberater für internationales Steuerrecht. „Kompetente Beratung ist daher unerlässlich.“
Kosten bei normaler Kaufabwicklung
Transaktionsbesteuerung (Regelfall)
Kauf von Häusern und Wohnungen inklusive Grundstücksanteil
Bereits 500.000 Immobilien in Spanien gehören deutschen Staatsbürgern. In den vergangenen Jahren erlebten sie eine wahre Achterbahnfahrt der Preise und Werte. Zwei typische Beispiele aus Katalonien:
- Eine im Jahr 2000 für 120.000 Euro erworbene Eigentumswohnung in Castelldefels bei Barcelona ließ sich fünf Jahre später für 260.000 verkaufen. „Jährliche Preissteigerungen von 15 bis 20 Prozent waren in den Zeiten des Immobilienbooms gang und gäbe“, sagt Jörg Hörauf.
- Umso schärfer fiel der Einbruch aus. In einer Neubausiedlung in den Vorpyrenäen konnte der Bauträger 2007 noch einige Doppelhaushälften (DHH) für 450.000 Euro und damit über Plan verkaufen. Dann kam der Crash, der Preis wurde sukzessive herabgesetzt. Jetzt hat, wie in vielen Fällen, die finanzierende Bank die Immobilie übernommen und bietet die DHH für 168.000 Euro an.
Auf alle Fälle sollten private Käufer „die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, bevor sie ihre Entscheidung treffen“, mahnt Ecovis-Steuerberater Hörauf. So schlägt der spanische Fiskus beim Grunderwerb ordentlich zu – mit mindestens 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer TIP, beim Kauf von Baugrundstücken von einer Gesellschaft sogar mit 21 Prozent Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer von 1,2 bis 1,5 Prozent (siehe Tabelle). „Die Grunderwerbsteuer geht in der Regel zu Lasten des Käufers, die Mehrwertsteuer sowieso“, erklärt Hörauf. Eher zu vernachlässigen ist die gemeindliche Wertzuwachssteuer; hier sind in der Regel Beträge von wenigen 100 oder 1.000 Euro fällig.
Wenn der Verkäufer einen Veräußerungsgewinn erzielt, muss er darauf als Privatperson Einkommenssteuer zahlen: 21 bis 27 Prozent, wenn er in Spanien seinen steuerlichen Wohnsitz hat, sonst 21 Prozent Quellensteuer. Für spanische Kapitalgesellschaften gilt hier der von der Unternehmensgröße abhängige Körperschaftsteuersatz.
Besser einen Notar einschalten
Eine notarielle Kaufurkunde und deren Eintragung im Grundbuch ist zwar in Spanien nicht unbedingt erforderlich, damit der Immobilienkauf gültig ist, aber „zu empfehlen, um böse Überraschungen zu vermeiden“, sagt Landeskenner Hörauf. „Es ist schon passiert, dass Verkäufer die gleiche Immobilie gleich mehrmals verkauft haben. Und sich das Geld zurückzuholen, ist langwierig und mühsam.“ Wenn dagegen ein Notar eingeschaltet wird, blockiert er das Grundstück sofort im Grundbuch.
Aufpassen müssen deutsche Privatpersonen, die spanische Wohnimmobilien besitzen, auch bei der Einkommensteuer. Denn diese wird nicht nur bei Vermietung erhoben (24,75 Prozent der Brutto-Mieterträge). Auch auf die Selbstnutzung, die mit 1,1 bis 2 Prozent des Katasterwerts angesetzt wird, sind 24,75 Prozent Steuern zu zahlen. „Wer das nicht weiß und auch die an das Ferienhaus zugestellten Schreiben des Finanzamtes nicht beachtet , dem droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung“, warnt Jörg Hörauf. Immerhin kann die Einkommensteuer auf die Wohnimmobilie auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Liegt der persönliche Steuersatz in Deutschland niedriger, wird die Differenz allerdings nicht erstattet.
Natürlich erheben die spanischen Kommunen auch Grundsteuer – etwa 0,6 bis 1,3 Prozent des Katasterwertes. Und seit 2012 kann auch wieder Vermögensteuer fällig werden, nämlich progressiv 0,2 bis 2,5 Prozent des Anschaffungswerts abzüglich des persönlichen Freibetrags von 700.000 Euro. Wenn der Immobilieneigentümer seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hat, ist nur sein spanisches Immobilienvermögen betroffen, während bei in Spanien ansässigen Personen das gesamte Vermögen erfasst wird.
Zeitbombe Erbschaftsteuer
Der größte Aderlass droht freilich im Erbfall – nämlich immer wenn Erblasser (und Erben) ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben. Dann nämlich gelten nicht die Erbschaftsteuerregelungen der autonomen Regionen, die in der Regel sehr hohe Freibeträge für Immobilien enthalten (in Katalonien zum Beispiel bis zu 99 Prozent), sondern die ungünstige nationale Erbschaftsteuer-Tabelle, die selbst für Kinder, Ehegatten oder Eltern des Erblassers nur kümmerliche Freibeträge vorsieht. Da ist es auch kein Trost, dass die Bewertungspraxis meist vom Buchstaben des Gesetzes abweicht und statt des tatsächlichen Marktwertes einen in der Regel niedrigeren Wert ermittelt, der sich durch Multiplikation des Katasterwertes mit dem kommunalen Koeffizienten (Hebesatz) ergibt.
Mangels Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) für die Erbschaftsteuer sind die deutschen Erben auch in Spanien voll steuerpflichtig. Was das bedeutet, hat Steuerberater Hörauf einmal an einem fiktiven Beispiel durch gerechnet, bei dem alle Beteiligten in Deutschland ansässig sind. Der Vater vermacht sein Vermögen – ein Eigenheim im Wert von 800.000 Euro, ein Bankguthaben über 400.000 Euro und ein Ferienhaus in Spanien im dortigen Steuerwert von 800.000 Euro – zu 50 Prozent seiner Frau und zu je 25 Prozent seinen beiden Kinder. In Spanien würden für das Ferienhaus 133.398 Euro Erbschaftsteuer fällig. In Deutschland müsste wegen der Steuerbefreiung für das Eigenheim und die hohen Freibeträge nur die Witwe für ihr gesamtes Erbteil 3.667 Euro zahlen; die minimale Anrechnungsmöglichkeit für die spanische Erbschaftsteuer ist dabei berücksichtigt.
Was tun? Eine Schenkung zu Lebzeiten kommt nicht in Frage, da es dafür in Spanien überhaupt keine Freibeträge gibt. Hörauf rät auch davon ab, spanische Privatimmobilien über eine spanische Kapitalgesellschaft zu halten und schützt nicht vor der Erbschaftsteuer.“
Dagegen lässt sich die spanische Erbschaftsteuer ganz sparen, wenn man die Immobilie in eine deutsche Kapitalgesellschaft, etwa eine GmbH, einlegt. Im Ferienhaus-Beispiel zahlt die Ehefrau dann im Erbfall in Deutschland 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Abzüglich der spanischen Stempelsteuer von 8.000 Euro bei der Übertragung auf die GmbH ergibt sich dann gegenüber dem Fall ohne Gestaltung eine Steuerersparnis von 118.065 Euro.
„Ob diese oder eine andere Nachlassgestaltung jedoch im konkreten Einzelfall sinnvoll ist, hängt angesichts der Vielzahl von Detail- und Sonderregelungen im spanischen Erbschaftsteuerrecht von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt kein Patentrezept“, betont Larsen Lüngen, Partner der Ecovis-Kanzlei in Krefeld und Fachberater für internationales Steuerrecht. „Kompetente Beratung ist daher unerlässlich.“
Kosten bei normaler Kaufabwicklung
Transaktionsbesteuerung (Regelfall)
Kauf von Häusern und Wohnungen inklusive Grundstücksanteil
- von einer Gesellschaft, Neubau:
10 Prozent IVA (MwSt.) + 1,2 bis 1,5 Prozent AJD (Stempelsteuer) - von einer Gesellschaft, gebraucht:
7 bis 8 Prozent ITP* (Grunderwerbsteuer) - alternativ (zum Beispiel beim Verkauf an andere Gesellschaft):
10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) + 1,2 bis 1,5 Prozent AJD (Stempelsteuer) - von Privatperson, gebraucht:
7 bis 8 Prozent ITP* (Grunderwerbsteuer)
- von Privatperson:
7 bis 8 Prozent ITP* (Grunderwerbsteuer) - von einer Gesellschaft:
21 Prozent IVA (MwSt). + 1,2 bis 1,5 Prozent AJD
- Plusvalia (Wertzuwachssteuer):
in der Regel 1 bis 3 Prozent (je nach gemeindlich festgesetztem Bodenwert, Einwohnerzahl und Dauer des Besitzes) - Notarkosten:
etwa 1 bis 2 Prozent vom Kaufpreis - Grundbucheintragung:
etwa 0,5 Prozent
