Deutsche Gewerbeimmobilien bei Investoren weiterhin sehr gefragt

(PresseBox) ( Wien, )
Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut der aktuellen Studie von CBRE in den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 rund EUR 18,8 Mrd. und damit ein um 30% - oder EUR 4,3 Mrd. höheres Transaktionsvolumen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres registriert.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland, analysiert: "Der deutsche Investmentmarkt zeigte sich auch im dritten Quartal weiterhin sehr dynamisch und knüpft mit rund EUR 6,2 Mrd. nahtlos an die beiden sehr guten Vorquartale an. Vor allem die positiven Wirtschaftsaussichten, sehr guten Arbeitsmarktdaten und weiter steigenden Mieten in den Büromarktzentren und erstklassigen Retaillagen machen Deutschland rund um den Globus zu einem der stabilsten und gefragtesten Anlagehäfen für Immobilieninvestoren. Die Investitionsdynamik hätte noch ausgeprägter sein können, wenn noch mehr investmentfähiges Core-Produkt zur Verfügung stehen würde. Denn weiterhin übersteigt in diesem Segment die Nachfrage das Angebot bei weitem, zumal neben den traditionell eigenkapital-starken nationalen Investoren verstärkt Investoren aus dem nicht-europäischen Ausland - und dabei vermehrt aus dem asiatischen Raum - in den Wettbewerb um die Premium-Immobilien treten. So haben wir beispielsweise die Transaktion begleitet, bei der das National Pension System aus Südkorea zusammen mit seinem US-amerikanischen Partner Hines in München das Siemens-Forum erworben hat, nachdem im Vorquartal bereits das Gallileo in der Frankfurter Bankenlage ebenfalls in den Besitz eines südkoreanischen Investorenkonsortiums überging. Darüber hinaus zeigt sich aber auch, dass auch wieder einige, vornehmlich angelsächsische Investoren am deutschen Investmentmarkt aktiv sind und sich eher Asset Management-intensiveren Einzelobjekten und Immobilienportfolien widmen, um mit einer wertsteigerungsorientierten Investmentstrategie von den sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft zu profitieren."

Der Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen nahm im Jahresverlauf weiter zu. Mit EUR 4,2 Mrd. entfielen knapp 23% des Gesamtvolumens auf Portfoliodeals. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es nur knapp 18%. Auch in den Top-Investmentzentren stieg der Portfolioanteil. Lag hier der Anteil der Paketverkäufe im Vorjahreszeitraum noch bei gut 5%, sind es aktuell über 15%.

Investmenthochburgen dominieren das Investoreninteresse weiterhin

Im Investorenfokus standen im Wesentlichen weiterhin die fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), auf die mit EUR 10,4 Mrd. über die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum erhöhte sich das Investitionsvolumen in den Top-Standorten nochmals um 50%. Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 2,59 Mrd. (+ 119 % gegenüber dem Vorjahr) belegt Frankfurt, wo kurz vor Ende des dritten Quartals zwei Drittel des Tower 185 von der durch CBRE beratenen CA Immo an die PPG Partner Pensionsgesellschaft und das WPV Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und vereidigten Buchprüfer Nordrhein-Westfalens verkauft wurden, den ersten Platz vor München mit EUR 2,53 Milliarden (+ 14%) und Berlin mit EUR 2,32 Mrd. (+ 33%). In Hamburg erhöhte sich das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls um rund 33% auf EUR 1,71 Mrd. Am Düsseldorfer Markt wurde mit einem aktuellen Volumen von EUR 1,29 Mrd. eine Steigerung von 145% gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum reduzierten inländische Investoren ihre Aktivität auf Käuferseite leicht. Zeichneten nationale Akteure im Vorjahreszeitraum noch für 70% der Investments verantwortlich, so waren es in den vergangenen neun Monaten 68%. In den fünf Top-Standorten sank ihr Anteil von 78% in den ersten drei Quartalen 2012 auf nunmehr 74%.

Ausländische Investoren legten rund EUR 6 Mrd. in deutschen Gewerbeimmobilien an. Überwiegend stammte das Geld aus den USA (9%), Kanada und Großbritannien (jeweils 4%), gefolgt von Investoren aus Israel und Südkorea.

Investorennachfrage nach Büro-und Handelsimmobilien bleibt hoch - Assetklasse Logistik und Hotel mit höherem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen

Mit einem Investitionsvolumen von knapp EUR 8,3 Mrd. oder 44% des Gesamtvolumens waren Büroimmobilien wiederum die dominierende Nutzungsart. Im Vorjahreszeitraum wurden in diese Assetklasse EUR 6,5 Mrd. und somit ebenfalls 44% des damaligen Transaktionsvolumens investiert. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel mit EUR 6 Mrd. oder 32% des Transaktionsvolumens gut ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum, in dem knapp EUR 4,8 Mrd. investiert wurden.

Im Segment der Logistik- und Industrieimmobilien stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum um 34% auf aktuell EUR 1,7 Mrd. an. Vor allem institutionelle Investoren widmen sich in ihren Allokationsentscheidungen zunehmend dieser Assetklasse am wirtschafts- und exportstarken deutschen Standort, der darüber hinaus von einem sehr robusten Binnenkonsum getragen wird und neben den klassischen Logistikhallen vermehrt Handelslogistikimmobilien in das Interesse der Immobilieninvestoren rückt.

Das hohe Investoreninteresse an dieser Assetklasse spiegelt sich entsprechend in einem höheren Anteil am Gesamtvolumen wider, der nunmehr auf 9% gestiegen ist. Ebenfalls deutlich mehr wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Hotelimmobilien investiert. Mit insgesamt über EUR 1,1 Mrd. wurde das Vorjahresergebnis um 75% übertroffen und beschert dem Hotelsegment damit aktuell einen relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 6%. Im Vorjahr betrug die Quote noch 4,4%. Auf sonstige Nutzungsarten entfielen ebenfalls knapp 6% des Investmentvolumens, darunter vermehrt Sozialimmobilien wie Pflegeheime, Kliniken und Ärztehäuser. In Entwicklungsgrundstücke mit künftiger gewerblicher Nutzung wurden darüber hinaus rund EUR 721 Mio. oder 4% des Gesamtvolumens investiert.

Offene Immobilien- und Spezialfonds aktivste Käufergruppe

Mit EUR 4,4 Mrd. oder 24% des Gesamtvolumens stellten Offene Immobilien- und Spezialfonds die stärkste Käufergruppe der vergangenen neun Monate. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelten sie beinahe ihre Investitionen. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen, die mit EUR 3 Mrd. rund 16% des Gesamtvolumens und 115% mehr als im Vorjahreszeitraum investierten. Privatinvestoren mit EUR 2,7 Mrd. oder 14%, rund einem Drittel mehr als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres, folgten an dritter Stelle. Auf Verkäuferseite waren Projektentwickler/Bauträger, Asset- und Fondsmanager sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds am stärksten vertreten.

"Der Nachfrageüberhang im Core-Segment über alle Immobilien-Anlageklassen hinweg sorgte auch im dritten Quartal für stabile Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau, wobei der im Markt bestehende hohe Anlagedruck auf Seiten der Investoren dafür sorgen könnte, dass die Immobilienrenditen in den Investmentzentren noch weiter nach unten gehen könnten. Aktuell liegen an den Top 5-Büromärkten die Nettoanfangsrenditen für Core-Produkte durchweg unter der 5%-Marke und teilweise nur noch unwesentlich über dem letzten zyklischen Tiefstwert von vor der Finanzmarktkrise.", meint Klein.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, abschließend: "Die Investitionsdynamik wird auch im traditionell starken Schlussviertel weiter hoch bleiben, zumal sich bereits per Stand heute einige teilweise großvolumige Portfolien und Einzelassets in Verhandlung befinden, die für einen fulminanten Schlussspurt sorgen könnten und somit auch eine gute Ausgangsbasis für das kommende Jahr bilden werden. Insgesamt rechnen wir für das Investmentjahr 2013 allein im gewerblichen Immobiliensektor mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über EUR 27,5 Mrd.".
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