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Pressemitteilung BoxID: 313771 (CBRE GmbH)
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CB Richard Ellis: Büromarktdaten 4. Quartal 2009

Flächenumsätze in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München unter Wert des Jahres 2008 / Spitzenmiete in Frankfurt stabil bei 38,00 Euro

(PresseBox) (Frankfurt am Main, ) Nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) sind die Büroimmobilienmärkte des vierten Quartals 2009 und des Gesamtjahres in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München unter dem Einfluss des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes durch sinkende Flächenumsätze gekennzeichnet.

Für das Jahr 2009 wurde in Frankfurt am Main ein kumulierter Büroflächenumsatz von 358.500 Quadratmeter registriert. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies einen Rückgang um rund 24 Prozent. Viele Mieter entscheiden sich derzeit eher für eine kostengünstigere Vertragsverlängerung als für einen Umzug, der mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist. Diese Entwicklung trübt das Gesamtergebnis bezüglich des Flächenumsatzes stark ein.

Das Leerstandsvolumen erhöhte sich erwartungsgemäß im Vergleich zum vierten Quartal 2008 um knapp neun Prozent und beträgt aktuell 1,39 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsrate stieg seit Ende vorletzten Jahres um 0,8 Prozentpunkte auf nun 11,6 Prozent an.

Für 2010 wird mit 330.000 Quadratmeter neu zu erbauender bzw. sanierter Bürofläche ein 17 Prozent höheres Fertigstellungsvolumen als noch 2009 erwartet. Davon sind allerdings bereits 73 Prozent vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben. In den Folgejahren reduziert sich die Fertigstellungspipeline aus heutiger Sicht stark, so dass - nach 227.000 Quadratmeter im Jahr 2011 (minus 20 Prozent im Vergleich zu 2009) - 2012 nur rund 25.000 Quadratmeter Bürofläche neu oder saniert auf den Markt kommen.

Nach wie vor ist eine Spitzenmiete von 38,00 Euro pro Quadratmeter im Monat in Topobjekten in sehr guter Lage erzielbar. Verstärkt gesucht werden derzeit aber insbesondere preisgünstige Flächen, so dass die Kunden eine höhere Flexibilität bezüglich der Lage bzw. des Teilmarktes an den Tag legen - jedoch keine Kompromisse in Sachen Qualität eingehen. Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Frankfurt, betont: "Eine Ausnahme dieses Nachfrageverhaltens stellt allerdings der Opernturm dar. Dieses Landmark-Building in Toplage erfreut sich trotz des Spitzenmietpreissegments einer überdurchschnittlichen hohen Nachfrage."

Zur Aussicht für das Jahr 2010 stellt Ape fest: "Das Stimmungsbild auf der Nachfrageseite lässt momentan keine weitere Verschlechterung vermuten, es ist eher eine Stabilisierung unter positiven Vorzeichen zu erkennen."

In Berlin summierte sich der Büroflächenumsatz auf 411.300 Quadratmeter und ging damit im Jahresvergleich um 11 Prozent zurück. An die Stelle der im Jahresvergleich 2009 zu 2008 mit 27 Prozent stark rückläufigen Flächenumsätze der Privatwirtschaft traten jene der öffentlichen Hand, so dass die zu Jahresbeginn 2009 erwarteten weit größeren Umsatzverluste ausblieben.

Der Büroflächenleerstand stieg zum Jahresende 2009 leicht um 1 Prozent auf 1,67 Millionen Quadratmeter an. Mit dem Anstieg des Leerstands ging auch eine Erhöhung der Leerstandsquote um 0,1 Prozentpunkte auf aktuell 9,5 Prozent einher. Begünstigt wurde die vergleichsweise positive Entwicklung durch ein geringes spekulatives Fertigstellungsvolumen von insgesamt 8.500 Quadratmetern. Die relativ positive Leerstandsentwicklung wird 2010 jedoch nicht weiter anhalten, da u. a. mit den geplanten, nahezu vollvermieteten Fertigstellungen des Hackeschen Quartiers (29.000 Quadratmeter) und des Nordbahnhof-Carrees (36.500 Quadratmeter) auch Büroflächenaufgaben in Bestandsobjekten verbunden sein werden.

Die negative Entwicklung des Krisenjahrs 2009 zeigte sich auf dem Berliner Büromarkt in erster Linie in Mietpreisrückgängen. In den Teilmärkten "AAA City-Ost" und "AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz" reduzierte sich die erzielbare Spitzenmiete im Jahresvergleich um 9 Prozent auf 20,00 Euro pro Quadratmeter. Noch stärker spiegelt sich die Krise im Rückgang der gewichteten Durchschnittsmiete wider. So reduzierte sich im Vorjahresvergleich die gewichtete Durchschnittsmiete um 14 Prozent auf 10,64 Euro pro Quadratmeter. "Allerdings erwarten wir für die kommenden Quartale, dass sich die Negativtendenz der Mietpreise abmildern und im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung übergehen wird", so die Einschätzung von Matthias Hauff, Head of Agency bei CBRE in Berlin. "Insbesondere in den umsatzstarken B-Lagen wurde nach deutlichen Mietpreisreduzierungen im Jahresverlauf 2009 die Rentabilitätsgrenze der Eigentümer erreicht. Auch gehen wir davon aus, dass die etwas teureren Lagen zunehmend wieder in den Fokus der Mieter rücken", kommentiert Hauff weiter.

Der Büromarkt der Region Düsseldorf blickt auf ein angespanntes Jahr zurück. Die in den vergangenen vier Quartalen verzeichneten 221.100 Quadratmeter Büroflächenumsatz liegen, bedingt durch fehlende Großabschlüsse, deutlich unter dem langjährigen Durchschnittswert und stellen gegenüber dem Jahresendergebnis 2008 einen Rückgang um rund 47 Prozent dar. Dennoch ist durchaus Bewegung im Markt vorhanden; mit 347 Abschlüssen lag die Zahl der Verträge in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich allerdings annähernd halbiert.

Hubert F. Breuer, Head of Agency in Düsseldorf, sieht jedoch die Talsohle auf dem Düsseldorfer Büromarkt als erreicht an. "Es ist über das Jahr hinweg eine erfreuliche Anzahl an Neuansiedlungen im Stadtgebiet registriert worden. Zudem steht nicht mehr nur der Flächentausch alt gegen neu im Vordergrund, sondern es sind auch vermehrt wieder Flächenvergrößerungen zu beobachten." Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der Leerstand im Marktgebiet somit lediglich um ein Prozent.

Laut Breuer liegt die erzielbare Spitzenmiete im Marktgebiet liegt weiter bei 22,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei Vermietungen in Topobjekten sind weiterhin vernünftige Preise zu erzielen. Jedoch stehen die Mietpreise in Objekten der B- und C-Kategorie weiter unter Druck.

Im Jahr 2010 erwarten wir ein voraussichtliches Fertigstellungsvolumen von rund 208.000 Quadratmeter Bürofläche. Davon ist zum jetzigen Zeitpunkt lediglich ein Drittel noch nicht vermietet; knapp 54 Prozent sind bereits vorvermietet und rund 15 Prozent sind Eigennutzungen. Breuer sieht in den in Realisierung befindlichen Projekten bzw. von Projekten, die kurz vor Baubeginn stehen, einen klaren Vertrauensbeweis der Investoren in den Standort Düsseldorf.

"Das Jahr 2010 wird für den Düsseldorfer Markt positiver ausfallen. Dies wird durch teilweise bereits sehr weit vorangeschrittene Verhandlungen unterstrichen", so Breuer abschließend.

Erwartungsgemäß nahm der Büroflächenumsatz (Vermietungen und Eigennutzungen) in der Hansestadt Hamburg im Vorjahresvergleich angesichts der rückläufigen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung um 29 Prozent auf 387.300 Quadratmeter ab.

Heiko Fischer, Head of Agency bei CBRE in Hamburg: "Wenngleich aktuell der langjährige Umsatzdurchschnitt der Jahre 2003 bis 2008 mit 462.300 Quadratmeter um 16 Prozent verfehlt wurde, konnten immerhin die Umsatzergebnisse der letzten Rezessionsjahre 2002 und 2003 um 19 Prozent bzw. 23 Prozent übertroffen werden. Nicht im Jahresendergebnis enthalten sind aber gemäß den Definitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) Mietvertragsverlängerungen. Die in diesem Bereich ungewöhnlich hohe Aktivität ist ein Lichtblick am ansonsten eingetrübten Bürovermietungsmarkt Hamburg."

Im Vorjahresvergleich stieg das Leerstandsvolumen aufgrund hoher spekulativer Fertigstellungsvolumina deutlich um 12 Prozent auf rund 1,06 Millionen Quadratmeter. Insbesondere zum Jahresende wuchs der Büroflächenleerstand für Hamburger Verhältnisse ungewöhnlich deutlich, so dass sich bei einem aktuellen Büroflächenbestand von rund 13 Millionen Quadratmeter eine Leerstandsquote von 8,2 Prozent ergibt. In den kommenden Quartalen erwartet CB Richard Ellis ein sich verlangsamendes Leerstandswachstum, da der Flächenumsatz bereits stabilisiert werden konnte und dem Büromarkt in den kommenden zwölf Monaten nur noch ein moderates spekulatives Fertigstellungsvolumen von 171.700 Quadratmeter zugeführt werden wird.

In den letzen beiden Quartalen des Jahres 2009 sank die erzielbare Spitzenmiete (Marktanteil von 3 Prozent des Vermietungsumsatzes) um jeweils 0,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, so dass im Jahresvergleich ein Mietpreisrückgang um 4,1 Prozent auf 23,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu verzeichnen ist. Fischer: "Aufgrund stabilisierter Umsätze und einer mittelfristig absehbaren Bodenbildung der Leerstandsentwicklung erwarten wir innerhalb des Jahres 2010 auch im Bereich der Spitzenmieten eine Stabilisierung des Preisniveaus."

Rückblickend auf das vergangene Jahr 2009 haben sich die Bedingungen am Münchner Büroimmobilienmarkt durch die Folgen der Wirtschaftskrise grundlegend geändert. Die gewachsene Unsicherheit über die eigene wirtschaftliche Zukunft führte vermehrt dazu, dass Unternehmen bei ihrer Suche nach Büroflächen im Vergleich zur Vergangenheit deutlich zurückhaltender und unentschlossener agierten. Diese Tatsache spiegelt sich signifikant in den Vermietungszahlen wider. Zum Jahresende 2009 betrug der kumulierte Vermietungsumsatz rund 509.700 Quadratmeter, das Ergebnis aus dem Vorjahr wurde damit um 34 Prozent deutlich unterschritten. Bei den Eigennutzungen wurden gegenüber 2008 kaum Anteilsverschiebungen registriert. Wie bereits im Vorjahr belegten sie rund 7 Prozent am Gesamtumsatz.

Obwohl 2009 hinsichtlich des Volumens an neu fertig gestellten Büroflächen gegenüber 2008 nur ein geringer Zuwachs von rund 5 Prozent zu verzeichnen war, erhöhten sich die zum Fertigstellungszeitpunkt noch unvermieteten Flächen um mehr als das Doppelte. In Verbindung mit den rückläufigen Vermietungszahlen stieg demzufolge auch der Büroflächenleerstand in München gegenüber dem Vorjahr um rund 8 Prozent auf 1,36 Millionen Quadratmeter an. Die Leerstandsquote lag zum Jahresende bei 7,3 Prozent. Angesichts des hohen für 2010 projektierten Fertigstellungsvolumens, dessen spekulativer Anteil zum aktuellen Zeitpunkt auf nahezu 60 Prozent beziffert wird, ist auch in naher Zukunft noch von weiter steigenden Leerstandszahlen auszugehen.

Die erzielbare Spitzenmiete in München, die sich seit 2008 nahezu auf einem stabilen Niveau bewegte, konnte speziell innerhalb der letzten Monaten nur noch über eine umfassende Vergabe von Incentives getragen werden. Nicht zuletzt auch aufgrund der rückläufigen Zahl an Mietvertragsabschlüssen im hochpreisigen Segment gab sie schließlich zum Jahresende um einen Euro nach und liegt aktuell bei einem Wert 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch wenn München als vergleichsweise wenig volatiler Markt bekannt ist, ist der Druck auf die Mieten in der Landeshauptstadt deutlich gestiegen, vor allem in Teilmärkten mit besonders hohem Flächenangebot wie bspw. der Parkstadt Schwabing oder dem Arnulfpark.

Rainer Knapek, Head of Agency bei CBRE in München: "Der Markt hat gezwungener Maßen schnell auf die Wirtschaftskrise reagiert. Die Realisierung vieler Projekte wurde verschoben, die Pläne liegen wieder in der Schublade. Wir rechnen auch für 2010 mit einem schwierigen Marktumfeld, wobei ein Funken Optimismus durchaus seine Berechtigung hat. Innerhalb Deutschlands ist München hinsichtlich des Vermietungsvolumens weiterhin der aktivste Bürostandort."

CBRE GmbH

CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2008 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 30.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Debt Advisory und Building Consultancy. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin "BusinessWeek" im dritten Jahr in Folge zu den so genannten "50 Elite Companies" weltweit gezählt. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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