Es liegt in der Natur der Sache, dass Vermieter ihre Mieter zunächst einmal vor allem auf die Pflichten hinweisen. Denn selbstverständlich möchte man selbst möglichst selten in die Pflicht genommen werden. Im Gegenzug aber auf Einhaltung aller eigenen Rechten bestehen. Vieler Rechte sind Mieter sich gar nicht bewusst. Eine Auswahl der aktuell wichtigsten Rechte folgt.
1. Recht: Recht zur Mietminderung im Schadensfall
Es gibt Situationen, in denen Mieter das Recht haben, Mietzahlungen zu kürzen oder Zahlungen vorübergehend sogar in voller Höhe einzustellen, bis Schäden vom Vermieter (bzw. einen Handwerker) behoben wurden. Schwierig ist es, wenn die Elektrik oder die Wasserversorgung zeitweise ausfällt. Besonders gravierend wird es, wenn die Heizung im Winter ausfällt.
In solchen Phasen sind Minderungen bis maximal 100 Prozent der Miete möglich, so die aktuelle Rechtslage – gerade während der Heizperiode. Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht im Zusammenhang mit Mietminderungen von „nicht unerheblichen Mängeln“.
2. Recht: Mieter haben Anspruch auf Ruhe in Wohnhaus
Vor allem werktags können Feiern eines Nachbarn ein erheblicher Störfaktor angesehen werden, wenn Gäste im Treppenhaus stehen und sich lautstark unterhalten. Ebenso kann die Musikbeschallung lästig sein – natürlich auch am Wochenende. Zunächst werden Mieter hier vermutlich selbst aktiv und bitten die den Lärm verursachende Mietpartei um die Einhaltung der Nachtruhe. Genau genommen aber können Mieter darauf bestehen, dass der Vermieter sich um Ruhe im Haus kümmert.
3. Mieterrecht: Mieter entscheiden über Besuch in der Wohnung
Vermieter dürfen Mietern im Grunde nicht vorschreiben, wen sie als Besucher empfangen. Die Tatsache, dass Vermieter Probleme mit Gästen ihrer Mieter haben, kann nicht dazu führen, dass der Zutritt zur Wohnung verweigert wird. Wichtig ist dieser Hinweis insbesondere für Mieter, deren Partner regelmäßig in der Wohnung übernachten. Ein vollständiger Einzug anderer Personen aber muss im Einzelfall mit dem Vermieter abgesprochen und nötigenfalls vertraglich geregelt werden. Zudem kann dauerhafte Nichteinhaltung der Hausordnung durchaus eine Zutrittsverweigerung zum Haus zur Folge haben.
4. Mieterrecht: Anspruch auf Ersatz-Unterbringung bei Schäden
Wasserschäden und Schimmelbefall können zu massiven gesundheitlichen Problemen der Mieter führen. Vor allem gilt das für Schimmel. Steht fest, dass die Schäden Vermietern anzulasten sind, haben Mieter nicht nur das Recht zur Mietminderung (entsprechende Tabellen der Mietervereine geben Aufschluss über die rechtlich festgelegten Prozentsätze).
Besteht nachweislich eine Gesundheitsgefährdung, haben Mieter bis zur Schadensbeseitigung einen Anspruch auf die Unterbringung in einem angemessenen anderen Domizil. Kann keine andere Wohnung bereitgestellt werden, ist auch die Unterbringung in einem Hotel denkbar, wobei individuelle Absprachen vielfach der beste Weg sind. Schließlich möchten Mieter auch weiterhin ein entspanntes Verhältnis zum Vermieter haben.
5. Mieterrecht: Mietkaution muss sicher und verzinst hinterlegt werden
Die Zahlung einer Mietkaution ist als Mietsicherheit üblich in Deutschland. Vermieter dürfen die maximal drei Monatsmieten nicht im eigenen Interesse verwenden. Das Mietrecht sieht vor, dass Vermieter die Mieter-Gelder unabhängig von ihrem eigenen Kapital aufbewahren, damit diese im Falle einer Vermieter-Pleite nicht zur Insolvenzmasse gehören.
Weiterhin haben Mieter einen Anspruch darauf, dass die Gelder zu einem marktüblichen Zinssatz angelegt werden, die Rückzahlung muss mit Zins und Zinseszins erfolgen. Auch haben Mieter das Recht zur Teilzahlung der Mietkaution in maximal drei monatlichen Raten ab der ersten Mietzahlung. Denkbar sind zunehmend auch Kautionsbürgschaften.
6. Mieterrecht: Keine enormen Mietsteigerungen bei Bestandsverträgen
Am 01. Mai 2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft, dessen klares Ziel bessere Sanierungschancen für Vermieter sind. Mieter haben im Falle einer Mietanpassung das Recht, dass die Erhöhung bei maximal 15 % über einen Zeitraum von drei Jahren liegt – sofern es sich um Anpassungen bei bereits bestehenden Mietverträgen handelt und Mieter in einem Bundesland leben, in dem die zuständige Landesregierung wegen der vielerorts erkennbaren Wohnungsnot die betreffende Richtlinie zugrunde legt. Die Basis für Erhöhungen bilden dabei die geltenden örtlichen Vergleichsmieten. Bei neuen Mietverträgen greift die Regelung nicht.
7. Mieterrecht: fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefährdung
Der schon erwähnte Schimmelbefall kann wie andere Schäden eine unzumutbare Gefährdung der Gesundheit bedeuten. In einem solchen Fall sieht das BGB das Mieterrecht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vor. Gerade wenn erforderliche Sanierungen oder Renovierungen zu lange dauern würden. Entziehen Vermieter ihren Mietern den Gebrauch einer Wohnung oder enthalten Mietern die Wohnung, tritt dieses Kündigungsrecht ebenfalls in Kraft.
8. Mieterrecht: Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen
Neben den Fristen zur Kündigung, an die Mieter selbst gebunden sind, spielen vor die Fristen für Vermieter eine wichtige Rolle bei den Rechten. Vermieter und Mieter müssen das Mietverhältnis spätestens zum 3. Werktag des Monats kündigen. Dies bezieht sich auf den Ablauf des jeweils übernächsten Monats. Standardmäßig liegt die Kündigungsfrist bei knapp drei Monaten.
Die Frist für die Kündigungsfrist für Vermieter verlängert sich je nach Wohndauer. Wohnen Mieter seit fünf Jahren in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist bereits sechs Monate. Ab acht Jahren Wohndauer verlängert sich die Frist auf neun Monate. Damit ist gesichert, dass Mieter genug Zeit für die Wohnungssuche haben. Eine mögliche Ausnahme ist die Eigenbedarfskündigung.
9. Mieterrecht: Falsche Angabe der Wohnfläche bringt evtl. Miet-Rückzahlungen
Durch eine – versehentlich oder vorsätzlich – fälschliche Berechnung der Wohnfläche kann es zu überhöhten Mietzahlungen kommen. Ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert gemietet wurde, ist unerheblich, wenn der Berechnungs-Fehler später bemerkt wird. Mieter haben generell das Recht, die unberechtigten Mehrzahlungen vom Vermieter zurückzufordern. Dieses Recht greift jedoch erst, wenn die anfänglich genannten Daten die tatsächlich nutzbare Wohnfläche um mindestens zehn Prozent übertreffen.
10. Mieterrecht: genaue Nebenkostenabrechnung ist vorzulegen
Vermieter können Mieter (wenn keine anders lautenden Vertragsvereinbarungen bestehen) an Nebenkosten wie der Grundsteuer, den (Ab-)Wasserkosten, Ausgaben für die Müllabfuhr und Straßenreinigung, Gemeinschaftsanlagen (Internet, Kabelanschluss, etc.), die Hausreinigung, die Schornsteinreinigung, Versicherungspolicen und andere Punkte beteiligen.
Laut Mietrecht haben Mieter das Recht auf Zustellung einer richtigen Nebenkostenabrechnung auf Basis des aktuellen Verteilerschlüssels. Der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel ist im Vertrag zu nennen. Die Nebenkostenabrechnungen sollten Mieter nach Expertenaussagen unbedingt auf Herz und Nieren prüfen.
Denn in Tests zeigt sich immer wieder, dass viele Abrechnungen deutlich höher als eigentlich zulässig ausfallen. Für manchen Vermieter ein nettes Zusatzeinkommen. Ein Rechtsbeistand kann Klarheit schaffen, um unzulässige Mehrkosten zu verhindern.
1. Recht: Recht zur Mietminderung im Schadensfall
Es gibt Situationen, in denen Mieter das Recht haben, Mietzahlungen zu kürzen oder Zahlungen vorübergehend sogar in voller Höhe einzustellen, bis Schäden vom Vermieter (bzw. einen Handwerker) behoben wurden. Schwierig ist es, wenn die Elektrik oder die Wasserversorgung zeitweise ausfällt. Besonders gravierend wird es, wenn die Heizung im Winter ausfällt.
In solchen Phasen sind Minderungen bis maximal 100 Prozent der Miete möglich, so die aktuelle Rechtslage – gerade während der Heizperiode. Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht im Zusammenhang mit Mietminderungen von „nicht unerheblichen Mängeln“.
2. Recht: Mieter haben Anspruch auf Ruhe in Wohnhaus
Vor allem werktags können Feiern eines Nachbarn ein erheblicher Störfaktor angesehen werden, wenn Gäste im Treppenhaus stehen und sich lautstark unterhalten. Ebenso kann die Musikbeschallung lästig sein – natürlich auch am Wochenende. Zunächst werden Mieter hier vermutlich selbst aktiv und bitten die den Lärm verursachende Mietpartei um die Einhaltung der Nachtruhe. Genau genommen aber können Mieter darauf bestehen, dass der Vermieter sich um Ruhe im Haus kümmert.
3. Mieterrecht: Mieter entscheiden über Besuch in der Wohnung
Vermieter dürfen Mietern im Grunde nicht vorschreiben, wen sie als Besucher empfangen. Die Tatsache, dass Vermieter Probleme mit Gästen ihrer Mieter haben, kann nicht dazu führen, dass der Zutritt zur Wohnung verweigert wird. Wichtig ist dieser Hinweis insbesondere für Mieter, deren Partner regelmäßig in der Wohnung übernachten. Ein vollständiger Einzug anderer Personen aber muss im Einzelfall mit dem Vermieter abgesprochen und nötigenfalls vertraglich geregelt werden. Zudem kann dauerhafte Nichteinhaltung der Hausordnung durchaus eine Zutrittsverweigerung zum Haus zur Folge haben.
4. Mieterrecht: Anspruch auf Ersatz-Unterbringung bei Schäden
Wasserschäden und Schimmelbefall können zu massiven gesundheitlichen Problemen der Mieter führen. Vor allem gilt das für Schimmel. Steht fest, dass die Schäden Vermietern anzulasten sind, haben Mieter nicht nur das Recht zur Mietminderung (entsprechende Tabellen der Mietervereine geben Aufschluss über die rechtlich festgelegten Prozentsätze).
Besteht nachweislich eine Gesundheitsgefährdung, haben Mieter bis zur Schadensbeseitigung einen Anspruch auf die Unterbringung in einem angemessenen anderen Domizil. Kann keine andere Wohnung bereitgestellt werden, ist auch die Unterbringung in einem Hotel denkbar, wobei individuelle Absprachen vielfach der beste Weg sind. Schließlich möchten Mieter auch weiterhin ein entspanntes Verhältnis zum Vermieter haben.
5. Mieterrecht: Mietkaution muss sicher und verzinst hinterlegt werden
Die Zahlung einer Mietkaution ist als Mietsicherheit üblich in Deutschland. Vermieter dürfen die maximal drei Monatsmieten nicht im eigenen Interesse verwenden. Das Mietrecht sieht vor, dass Vermieter die Mieter-Gelder unabhängig von ihrem eigenen Kapital aufbewahren, damit diese im Falle einer Vermieter-Pleite nicht zur Insolvenzmasse gehören.
Weiterhin haben Mieter einen Anspruch darauf, dass die Gelder zu einem marktüblichen Zinssatz angelegt werden, die Rückzahlung muss mit Zins und Zinseszins erfolgen. Auch haben Mieter das Recht zur Teilzahlung der Mietkaution in maximal drei monatlichen Raten ab der ersten Mietzahlung. Denkbar sind zunehmend auch Kautionsbürgschaften.
6. Mieterrecht: Keine enormen Mietsteigerungen bei Bestandsverträgen
Am 01. Mai 2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft, dessen klares Ziel bessere Sanierungschancen für Vermieter sind. Mieter haben im Falle einer Mietanpassung das Recht, dass die Erhöhung bei maximal 15 % über einen Zeitraum von drei Jahren liegt – sofern es sich um Anpassungen bei bereits bestehenden Mietverträgen handelt und Mieter in einem Bundesland leben, in dem die zuständige Landesregierung wegen der vielerorts erkennbaren Wohnungsnot die betreffende Richtlinie zugrunde legt. Die Basis für Erhöhungen bilden dabei die geltenden örtlichen Vergleichsmieten. Bei neuen Mietverträgen greift die Regelung nicht.
7. Mieterrecht: fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefährdung
Der schon erwähnte Schimmelbefall kann wie andere Schäden eine unzumutbare Gefährdung der Gesundheit bedeuten. In einem solchen Fall sieht das BGB das Mieterrecht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vor. Gerade wenn erforderliche Sanierungen oder Renovierungen zu lange dauern würden. Entziehen Vermieter ihren Mietern den Gebrauch einer Wohnung oder enthalten Mietern die Wohnung, tritt dieses Kündigungsrecht ebenfalls in Kraft.
8. Mieterrecht: Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen
Neben den Fristen zur Kündigung, an die Mieter selbst gebunden sind, spielen vor die Fristen für Vermieter eine wichtige Rolle bei den Rechten. Vermieter und Mieter müssen das Mietverhältnis spätestens zum 3. Werktag des Monats kündigen. Dies bezieht sich auf den Ablauf des jeweils übernächsten Monats. Standardmäßig liegt die Kündigungsfrist bei knapp drei Monaten.
Die Frist für die Kündigungsfrist für Vermieter verlängert sich je nach Wohndauer. Wohnen Mieter seit fünf Jahren in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist bereits sechs Monate. Ab acht Jahren Wohndauer verlängert sich die Frist auf neun Monate. Damit ist gesichert, dass Mieter genug Zeit für die Wohnungssuche haben. Eine mögliche Ausnahme ist die Eigenbedarfskündigung.
9. Mieterrecht: Falsche Angabe der Wohnfläche bringt evtl. Miet-Rückzahlungen
Durch eine – versehentlich oder vorsätzlich – fälschliche Berechnung der Wohnfläche kann es zu überhöhten Mietzahlungen kommen. Ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert gemietet wurde, ist unerheblich, wenn der Berechnungs-Fehler später bemerkt wird. Mieter haben generell das Recht, die unberechtigten Mehrzahlungen vom Vermieter zurückzufordern. Dieses Recht greift jedoch erst, wenn die anfänglich genannten Daten die tatsächlich nutzbare Wohnfläche um mindestens zehn Prozent übertreffen.
10. Mieterrecht: genaue Nebenkostenabrechnung ist vorzulegen
Vermieter können Mieter (wenn keine anders lautenden Vertragsvereinbarungen bestehen) an Nebenkosten wie der Grundsteuer, den (Ab-)Wasserkosten, Ausgaben für die Müllabfuhr und Straßenreinigung, Gemeinschaftsanlagen (Internet, Kabelanschluss, etc.), die Hausreinigung, die Schornsteinreinigung, Versicherungspolicen und andere Punkte beteiligen.
Laut Mietrecht haben Mieter das Recht auf Zustellung einer richtigen Nebenkostenabrechnung auf Basis des aktuellen Verteilerschlüssels. Der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel ist im Vertrag zu nennen. Die Nebenkostenabrechnungen sollten Mieter nach Expertenaussagen unbedingt auf Herz und Nieren prüfen.
Denn in Tests zeigt sich immer wieder, dass viele Abrechnungen deutlich höher als eigentlich zulässig ausfallen. Für manchen Vermieter ein nettes Zusatzeinkommen. Ein Rechtsbeistand kann Klarheit schaffen, um unzulässige Mehrkosten zu verhindern.
