Anbauten, Nebengebäude und Baumhäuser - Was ist zu beachten?

(PresseBox) (Berlin, ) Für viele Eigenheimbesitzer gibt es immer was zu tun: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder - der Kreativität der Bauherren sind allerdings oft recht enge Grenzen gesetzt: "Gebäudesicherheit, Umweltverträglichkeit und das Straßenbild dürfen auch bei Anbauten und anderen kleinen Bauvorhaben nicht außer Acht gelassen werden", erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. "Für die Einhaltung der entsprechenden Regelungen ist das Bauamt beziehungsweise das Baureferat der Kommune zuständig."

Für den Hausbesitzer sei es allerdings nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginne meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. "Ein kleines Gewächshaus, das frei im Garten steht oder sich an einer Hauswand befindet, ist aber oft genehmigungsfrei", erläutert Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Bethge und Partner. "Ein Wintergarten, der durch eine Tür direkt mit dem Haus verbunden ist, gilt dagegen als Anbau und ist daher genehmigungspflichtig. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird."

Viele Vorschriften für Gartenhäuser

Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.

"Die Genehmigungspflicht von Anbauten und Nebengebäuden soll unter anderem verhindern, dass Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld zugebaut werden", erläutert Löhlein. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.

Auflagen der Bauämter unbedingt beachten

"Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar", fasst Löhlein die Rechtslage zusammen. "Denn bei Anbauten spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle." Bei Anbauten empfiehlt es sich daher immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. "Häufig werden die Auflagen des Bauamtes als lästig angesehen", sagt Schuster. "Werden die Vorgaben jedoch nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben." Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.

Immer auch mit den Nachbarn reden

Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. "Vor allem die gute Aussicht vom Hochsitz oder vom Klettergerüst wird für Nachbarn leicht zum Ärgernis", sagt Löhlein. "Diese müssen es keineswegs hinnehmen, wenn ihre bisher nicht einsehbare Terrasse in das Blickfeld der Kinder gerät." Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.

IVD Bundesverband

Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist im Jahr 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin selbständigen Traditionsverbänden Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden. Die Aufnahme in den IVD Bundesverband erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Der vollständige Name des Verbandes lautet: "Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V."

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