Währungsrisiken sind bei ausländischen Mietverträgen unvermeidbar

(PresseBox) (Frankfurt am Main, ) .
- Mietverträge werden auch bei Immobilien im Ausland häufig in Euro abgeschlossen. Das Wechselkursrisiko wird dadurch auf den im Ausland ansässigen Mieter überwälzt, es ist damit nicht verschwunden. Im Gegenzug erhöht sich für den Vermieter das Risiko, dass der Mieter bei einem steigenden Wert des Euro ausfällt oder eine Mietreduktion verlangt.

- Im vergangenen Jahr hat sich der Wert des Euro vor allem ggü. einigen osteuropäischen Währungen erhöht. In diesen Ländern steigt die Gefahr, dass die bisherigen Euro-Mieten sich nicht mehr lange halten lassen. Dies gilt auch für die Länder, die einen festen Wechselkurs zum Euro haben, da die Gefahren einer Währungskrise dort hoch sind.

Miete in ausl. Währung

Immobilien im Ausland rentieren häufig deutlich über deutschen Immobilien. Dafür übernehmen Investoren unter anderem Währungsrisiken. So sinkt die in Euro umgerechnete Mietzahlung nach einer Abwertung einer ausländischen Währung, wenn die Miete in lokaler Währung gezahlt wird. Um das Abwertungsrisiko zu reduzieren, erfolgt die Fremdkapitalaufnahme bei der Finanzierung einer Investition daher in der Regel in der Währung, in der die Miete gezahlt wird. Dadurch wird das Währungsrisiko auf den Eigenkapitalanteil der Investition reduziert. Durch ein Termingeschäft kann das verbleibende Wechselkursrisiko eliminiert werden. Die Kosten oder Erträge einer Wechselkursabsicherung entsprechen dabei der Zinsdifferenz der Währungsräume über die gewünschte Laufzeit. Liegen die Einjahreszinsen in Deutschland beispielsweise bei 3 %, in Japan bei 1 % und in Ungarn bei 9 %, böte ein Wechselkurssicherungsgeschäft auf den Yen für deutsche Investoren einen Einjahresertrag von 2 %, während es auf den ungarischen Forint 6 % Kosten verursachte.

Mietverträge in Euro

Diese Wechselkurskosten und -erträge sind zu der lokalen Immobilienperformance zuzurechnen. Insbesondere in Osteuropa werden Mietverträge daher häufig auf Euro- Basis abgeschlossen. Entgegen vielfacher Einschätzung werden Wechselkursrisiken dadurch aber nicht beseitigt. Sie werden lediglich vom Vermieter auf den Mieter überwälzt. Die Risiken liegen darin, dass die Einnahmen des Mieters meist in lokaler Währung erfolgen, während die Miete in Euro gezahlt werden muss. Beispielsweise wird ein ungarisches Einkaufszentrum seine Umsätze immer in Forint und nicht in Euro erhalten, auch wenn die Mietzahlung in Euro anfällt. Wertet der ungarische Forint wie in den letzten zwei Jahren um 16 % ab, erhöht sich für den Mieter die Mietzahlung in lokaler Währung entsprechend. In Zeiten steigender Umsätze und Gewinne ist das unproblematisch. Wenn wie aktuell Umsätze und Gewinne aber zurückgehen, steigt der Anteil der Einnahmen, der für die Mietzahlung aufgewendet werden muss, überproportional stark an. In margenschwachen Branchen kann das zur Insolvenz des Mieters führen. Entsprechend erhöht sich das Ausfallrisiko für den Vermieter. Zwar wird die Immobilie möglicherweise nachvermietet werden können. Das ökonomische Kalkül eines neuen Mieters unterscheidet sich aber nicht von dem des alten Mieters. Eine Abwertung der lokalen Währung führt bei konstantem Mietniveau in Euro zu einer höheren finanziellen Belastung verglichen mit den lokalen Umsätzen. Daher sollten auch die Euro-Miete und der Verkehrswert des Objektes sinken.

Dass das oben beschriebene Szenario aktuell relevant ist, wird zum einen mit Blick auf die weltweit schlechte Konjunktur klar und zum anderen anhand von Abbildung 1, die zeigt, dass der Euro im Durchschnitt gegenüber seinen Handelspartnerwährungen in den letzten Jahren aufgewertet hat. Abbildung 2 stellt die Wertveränderungen der ausländischen Währungen gegenüber dem Euro sowie die Wechselkurssysteme im Detail dar und ob die Währungen am Europäischen Währungssystem II (EWS II) teilnehmen. Im letzten Fall hätten die Zentralbanken grundsätzlich eine Pflicht zur Verteidigung des Wechselkurses an den so genannten Interventionspunkten.

Feste Wechselkurse

Nicht alle ausländischen Währungen schwanken gegenüber dem Euro frei (unabhängiges Floating) oder bei begrenztem Eingreifen der Notenbanken (kontrolliertes Floating). Manche wie die estnische Krone weisen einen festen Wechselkurs zum Euro auf. Bei diesen so genannten "Currency Boards" wird der Wechselkurs gesetzlich an eine Ankerwährung wie den Euro fest gebunden.

Auch dabei bleiben allerdings Währungsrisiken bestehen. Schließlich gibt es zahlreiche Beispiele wie Argentinien 2001, in denen ein fester Wechselkurs aufgegeben und die Währung abgewertet wurde. Besonders gefährdet sind die Länder, in denen die Preise schneller gestiegen sind als in dem Land, mit dem die Währungskoppelung besteht. Man spricht dann von einer realen Aufwertung, die die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Landes untergräbt. Die Wettbewerbsfähigkeit kann durch eine nominale Abwertung oder einen geringeren Lohn- und Preisanstieg wieder erhöht werden. Ein Beispiel, dass der letztere Weg erfolgreich sein kann, bietet Deutschland, das in den Jahren 2000-2006 seine geringere Wettbewerbsfähigkeit, die aus einem zu hohen Wechselkurs zum Beginn der Europäischen Währungsunion resultierte, wieder hergestellt hat. Der Preis dafür ist bei schwachem Lohnwachstum allerdings ein schwaches Wachstum der inländischen Nachfrage, was in der Regel mit einem geringeren Mietwachstum einhergeht. Immobilieninvestoren leiden folglich darunter, dass die Mieten und damit auch die Wertentwicklung mager bleiben.

Fazit

Immobilieninvestoren werden also Währungsrisiken im Ausland nie ganz ausschließen können. Es ist daher wichtig zu analysieren, ob die Länder, in denen Investitionen geprüft werden, über eine hohe oder niedrige Wettbewerbsfähigkeit und damit ein hohes oder niedriges Währungsrisiko verfügen. Hilfreiche Indikatoren dafür sind beispielsweise die Entwicklung des realen Wechselkurses und des Leistungsbilanzsaldos. Gemäß diesen Kennzahlen gibt es in vielen europäischen Ländern keinen Grund für überstürzte Investitionen. Die in Abbildung 2 dargestellten bisherigen Abwertungen vieler Währungen deuten darauf hin, dass auch die Euro- Mieten in den nächsten Monaten einem Abwärtsdruck ausgesetzt sein könnten. Bei den baltischen Ländern und Bulgarien, deren Wechselkurse teilweise fest bzw. in engen Schwankungsbreiten verlaufen, sehen wir sogar ein hohes Risiko einer Währungskrise. Aufgrund der häufig hohen in Euro aufgenommenen Schulden der Unternehmen und Haushalte birgt das auch für die Immobilienmärkte in diesen Ländern große Gefahren einer steigenden Zahlungsunfähigkeit der Mieter.

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