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- Pressemitteilung BoxID 510873
Hypothekarischer Referenzzinssatz bleibt tief bis 2014
(PresseBox) (Zürich, )
Am 1. Juni 2012 wird der hypothekarische Referenzzinssatz von 2.5% auf 2.25% sinken, weil der Bestand an ausstehenden Hypotheken immer mehr durch langlaufende Tiefzinshypotheken dominiert wird. Dieses Niveau dürfte selbst in einem hypothetischen Szenario markanter Zinsanstiege bis Ende 2014 Bestand haben. Die Trägheit des hypothekarischen Referenzzinssatzes wird somit die Geduld der Mieter belohnen und verlängert die Zeitspanne, bis die Vermieter potenziell steigende Refinanzierungskosten überwälzen können.
Seit Ende 2008 gilt für Mietzinsanpassungen neben Inflation und Unterhaltsaufwendungen der hypothekarische Referenzzinssatz als Mass aller Dinge. Ihm zugrunde liegt das volumengewichtete Mittel der Zinsen aller schweizweit laufenden Hypotheken. Der Weg zu dieser Entpolitisierung der Mietzinsentwicklung war lang und steinig. Die vor 2008 gültige Bindung an die variablen Zinssätze der Kantonalbanken war erstens undurchsichtig und zweitens wenig repräsentativ, denn der variable Zinssatz wurde immer weniger nachgefragt.
Diese aus methodischer Sicht grundsätzlich gute, weil repräsentative Lösung wurde von öffentlicher Seite leider unnötig verkompliziert. Im Zentrum des Ärgernisses stand die umständliche Umrechnung des auf zwei Stellen nach dem Komma berechneten Durchschnittssatzes aller Hypotheken in den Referenzzinssatz, der quartalsweise in Schritten von 25 Basispunkten veröffentlicht wird. Wenig klare Umrechnungsregeln sorgten für unnötigen Unmut. Das Bundesamt für Wohnungswesen reagierte Ende 2011 mit einer Änderung: Von diesem Zeitpunkt an ergibt sich der Referenzzinssatz aus der kaufmännischen Rundung des Durchschnittssatzes. Verändert sich der Referenzzinssatz um 25 Basispunkte, können derzeit die Mieten um rund 3% in die gleiche Richtung angepasst werden.
Die Regeln für Mietzinsanpassungen sind damit nun klar geregelt und, der Durchschnittssatz spiegelt das mittlere Zinsniveau des gesamten Hypothekarvolumens korrekt wider. Der Durchschnittssatz reagiert naturgemäss träge, denn der Markt setzt sich aus verschiedenen Hypothekarprodukten und Laufzeiten zusammen. Im vierten Jahr der Tiefzinsphase haben viele Kreditnehmer die Chance genutzt, ihre Hypotheken langfristig auf tiefem Zinsniveau zu fixieren. Der monatliche Anteil von Neuabschlüssen mit Laufzeiten 6 bis 15 Jahren ist von 30% Mitte 2009 bis September 2010 auf 50% angestiegen (Abbildung 1). Seitdem reagiert der Markt sehr sensibel auf Zinsänderungen. So hat der zwischenzeitliche Anstieg der langfristigen Hypothekarzinsen unmittelbar zu einem Nachfragerückgang geführt. Dagegen ist der Anteil aller neuen Hypotheken mit kurzfristigen Laufzeiten bis zu einem Jahr bis Oktober 2011 auf 29% angestiegen. Am aktuellen Rand findet eine erneute Umschichtung von kurz- zu langfristigen Laufzeiten statt. Dies ist bei einem tiefen Durchschnittszinssatz von 2.29% im Januar 2012 für Hypotheken mit Laufzeiten von 6 bis 15 Jahren wenig erstaunlich.
Was bedeutet das für die zukünftige Entwicklung des Referenzzinssatzes? Die vielen Abschlüsse langfristiger Hypotheken mit tiefen Zinsen dämpfen die Durchschnittssatzentwicklung für die kommenden Jahre. Zudem verdeutlicht Abbildung 1 die schnelle Reaktion der Kreditnehmer auf steigende Kurzfristzinsen. Langfristige Abschlüsse dürften deshalb weiter zunehmen, sobald sich Anstiege der Kurzfristzinsen deutlicher abzeichnen als heute. Diese Entwicklung macht das Hypothekarportfolio teilweise immun gegen zukünftige Zinserhöhungen und bremst damit das mögliche Aufwärtspotenzial des Referenzzinssatzes.
Abbildung 2 veranschaulicht diese Entwicklung in einem Szenario, in dem wir gemäss unserer Hypothekarzinsprognose bis Anfang 2013 gleichbleibend tiefe Zinsen für Liborhypotheken und einen leichten Anstieg der Zinsen für Hypotheken mit mittel- bis langfristigen Laufzeiten erwarten. Ab Mitte 2013 unterstellen wir ein Szenario, in dem die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins bis Ende 2014 kontinuierlich auf 2% anhebt. Dieses hypothetische, aber denkbare Szenario dient der Illustration der Trägheit des Durchschnittssatzes. Es verdeutlicht, dass selbst unter der Annahme markant steigender Zinsen ab Mitte 2013 vor Ende 2014 kaum mit einem Wiederanstieg des Referenzzinssatzes zu rechnen ist.
Der wachsende Anteil von Langläufern im Hypothekarportfolio führt dazu, dass die hypothetische Aufwärtsbewegung viel langsamer vonstattengeht als der Rückgang der Jahre 2008 und 2009. Denn während heute Kreditnehmer mit Liborhypotheken Zinsanstiege verstärkt als Anlass zur Fixierung nehmen, gab es im Umfeld sinkender Zinsen der Jahre 2008 und 2009 keinen Anreiz, variable Verzinsungen anzubinden. Der Sinkflug des Libors führte somit zu einer schnelleren Reduktion des Durchschnittssatzes, als dessen allfälliger Wiederanstieg.
Letztlich führen die Umsetzung des Durchschnittssatzes in den gültigen Referenzzinssatz sowie die Einhaltung von Fristen nach dessen Kommunikation zu weiteren Verzögerungen bis zur Überwälzung auf den Mietzins. Die Vermieter müssen Mietzinsänderungen nach der Veröffentlichung des Referenzzinssatzes schriftlich bei ihren Mietern ankündigen. Die Mietzinsänderung kann anschliessend auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen. Weil die Veröffentlichung jeweils am ersten Tag eines Monats erfolgt und die Kündigungsfrist in der Regel mindestens drei Monate beträgt, vergehen von der Veröffentlichung bis zur Umsetzung mindestens vier Monate. Insgesamt verstreicht von der Erhebung des Durchschnittssatzes bis zu effektiven Mietzinsänderungen somit mindestens ein halbes Jahr.
In unserem hypothetischen Beispiel bedeutete dies, dass Vermieter die Mieten erst eineinhalb Jahre nach Beginn der Zinssteigerungen an das neue Zinsumfeld anpassen könnten. Probleme ergeben sich für Vermieter, deren Finanzierungsform markant vom gesamtschweizerischen Durchschnitt abweicht. Das sind einerseits jene, die kurz vor 2009 den Grossteil ihrer Hypotheken langfristig auf hohem Niveau angebunden haben. Andererseits sind jene Vermieter, die weiterhin schwerpunktmässig auf eine variable Verzinsung in ihrem Hypothekarportfolio setzen, gut damit beraten, aus den jetzigen Zinsgewinnen Rücklagen für zukünftige Zinssteigerungen zu bilden. Denn diese lassen sich aufgrund der beschriebenen Trägheit des Referenzzinssatzes möglicherweise erst ein bis zwei Jahre später auf die Mietzinseinnahmen überwälzen. Bestandesmieter werden hingegen noch lange nach einem allfälligen Ende der Tiefzinsphase für ihre Geduld bezüglich der zuvor langsam sinkenden Mieten belohnt werden.
Dieses Dokument wurde vom Economic Research der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die "Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse" der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung.
Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des Economic Research der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten).
Seit Ende 2008 gilt für Mietzinsanpassungen neben Inflation und Unterhaltsaufwendungen der hypothekarische Referenzzinssatz als Mass aller Dinge. Ihm zugrunde liegt das volumengewichtete Mittel der Zinsen aller schweizweit laufenden Hypotheken. Der Weg zu dieser Entpolitisierung der Mietzinsentwicklung war lang und steinig. Die vor 2008 gültige Bindung an die variablen Zinssätze der Kantonalbanken war erstens undurchsichtig und zweitens wenig repräsentativ, denn der variable Zinssatz wurde immer weniger nachgefragt.
Diese aus methodischer Sicht grundsätzlich gute, weil repräsentative Lösung wurde von öffentlicher Seite leider unnötig verkompliziert. Im Zentrum des Ärgernisses stand die umständliche Umrechnung des auf zwei Stellen nach dem Komma berechneten Durchschnittssatzes aller Hypotheken in den Referenzzinssatz, der quartalsweise in Schritten von 25 Basispunkten veröffentlicht wird. Wenig klare Umrechnungsregeln sorgten für unnötigen Unmut. Das Bundesamt für Wohnungswesen reagierte Ende 2011 mit einer Änderung: Von diesem Zeitpunkt an ergibt sich der Referenzzinssatz aus der kaufmännischen Rundung des Durchschnittssatzes. Verändert sich der Referenzzinssatz um 25 Basispunkte, können derzeit die Mieten um rund 3% in die gleiche Richtung angepasst werden.
Die Regeln für Mietzinsanpassungen sind damit nun klar geregelt und, der Durchschnittssatz spiegelt das mittlere Zinsniveau des gesamten Hypothekarvolumens korrekt wider. Der Durchschnittssatz reagiert naturgemäss träge, denn der Markt setzt sich aus verschiedenen Hypothekarprodukten und Laufzeiten zusammen. Im vierten Jahr der Tiefzinsphase haben viele Kreditnehmer die Chance genutzt, ihre Hypotheken langfristig auf tiefem Zinsniveau zu fixieren. Der monatliche Anteil von Neuabschlüssen mit Laufzeiten 6 bis 15 Jahren ist von 30% Mitte 2009 bis September 2010 auf 50% angestiegen (Abbildung 1). Seitdem reagiert der Markt sehr sensibel auf Zinsänderungen. So hat der zwischenzeitliche Anstieg der langfristigen Hypothekarzinsen unmittelbar zu einem Nachfragerückgang geführt. Dagegen ist der Anteil aller neuen Hypotheken mit kurzfristigen Laufzeiten bis zu einem Jahr bis Oktober 2011 auf 29% angestiegen. Am aktuellen Rand findet eine erneute Umschichtung von kurz- zu langfristigen Laufzeiten statt. Dies ist bei einem tiefen Durchschnittszinssatz von 2.29% im Januar 2012 für Hypotheken mit Laufzeiten von 6 bis 15 Jahren wenig erstaunlich.
Was bedeutet das für die zukünftige Entwicklung des Referenzzinssatzes? Die vielen Abschlüsse langfristiger Hypotheken mit tiefen Zinsen dämpfen die Durchschnittssatzentwicklung für die kommenden Jahre. Zudem verdeutlicht Abbildung 1 die schnelle Reaktion der Kreditnehmer auf steigende Kurzfristzinsen. Langfristige Abschlüsse dürften deshalb weiter zunehmen, sobald sich Anstiege der Kurzfristzinsen deutlicher abzeichnen als heute. Diese Entwicklung macht das Hypothekarportfolio teilweise immun gegen zukünftige Zinserhöhungen und bremst damit das mögliche Aufwärtspotenzial des Referenzzinssatzes.
Abbildung 2 veranschaulicht diese Entwicklung in einem Szenario, in dem wir gemäss unserer Hypothekarzinsprognose bis Anfang 2013 gleichbleibend tiefe Zinsen für Liborhypotheken und einen leichten Anstieg der Zinsen für Hypotheken mit mittel- bis langfristigen Laufzeiten erwarten. Ab Mitte 2013 unterstellen wir ein Szenario, in dem die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins bis Ende 2014 kontinuierlich auf 2% anhebt. Dieses hypothetische, aber denkbare Szenario dient der Illustration der Trägheit des Durchschnittssatzes. Es verdeutlicht, dass selbst unter der Annahme markant steigender Zinsen ab Mitte 2013 vor Ende 2014 kaum mit einem Wiederanstieg des Referenzzinssatzes zu rechnen ist.
Der wachsende Anteil von Langläufern im Hypothekarportfolio führt dazu, dass die hypothetische Aufwärtsbewegung viel langsamer vonstattengeht als der Rückgang der Jahre 2008 und 2009. Denn während heute Kreditnehmer mit Liborhypotheken Zinsanstiege verstärkt als Anlass zur Fixierung nehmen, gab es im Umfeld sinkender Zinsen der Jahre 2008 und 2009 keinen Anreiz, variable Verzinsungen anzubinden. Der Sinkflug des Libors führte somit zu einer schnelleren Reduktion des Durchschnittssatzes, als dessen allfälliger Wiederanstieg.
Letztlich führen die Umsetzung des Durchschnittssatzes in den gültigen Referenzzinssatz sowie die Einhaltung von Fristen nach dessen Kommunikation zu weiteren Verzögerungen bis zur Überwälzung auf den Mietzins. Die Vermieter müssen Mietzinsänderungen nach der Veröffentlichung des Referenzzinssatzes schriftlich bei ihren Mietern ankündigen. Die Mietzinsänderung kann anschliessend auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen. Weil die Veröffentlichung jeweils am ersten Tag eines Monats erfolgt und die Kündigungsfrist in der Regel mindestens drei Monate beträgt, vergehen von der Veröffentlichung bis zur Umsetzung mindestens vier Monate. Insgesamt verstreicht von der Erhebung des Durchschnittssatzes bis zu effektiven Mietzinsänderungen somit mindestens ein halbes Jahr.
In unserem hypothetischen Beispiel bedeutete dies, dass Vermieter die Mieten erst eineinhalb Jahre nach Beginn der Zinssteigerungen an das neue Zinsumfeld anpassen könnten. Probleme ergeben sich für Vermieter, deren Finanzierungsform markant vom gesamtschweizerischen Durchschnitt abweicht. Das sind einerseits jene, die kurz vor 2009 den Grossteil ihrer Hypotheken langfristig auf hohem Niveau angebunden haben. Andererseits sind jene Vermieter, die weiterhin schwerpunktmässig auf eine variable Verzinsung in ihrem Hypothekarportfolio setzen, gut damit beraten, aus den jetzigen Zinsgewinnen Rücklagen für zukünftige Zinssteigerungen zu bilden. Denn diese lassen sich aufgrund der beschriebenen Trägheit des Referenzzinssatzes möglicherweise erst ein bis zwei Jahre später auf die Mietzinseinnahmen überwälzen. Bestandesmieter werden hingegen noch lange nach einem allfälligen Ende der Tiefzinsphase für ihre Geduld bezüglich der zuvor langsam sinkenden Mieten belohnt werden.
Dieses Dokument wurde vom Economic Research der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die "Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse" der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung.
Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des Economic Research der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten).
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