CBRE zum Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 4. Quartal 2011

(PresseBox) (Frankfurt am Main, ) .
- Deutlicher Anstieg des Einzelhandelsinvestitionsvolumens in Deutschland auf über 10,5 Milliarden Euro
- Einzelhandel bleibt weiterhin Favorit bei Immobilieninvestoren
- Steigende Einzelhandelsumsätze trotz Euro-Krise sorgen für Run ausländischer Investoren auf deutsche Handelsimmobilien

Die enorme Nachfrage aus dem In- und Ausland nach deutschen Handelsimmobilien setzte sich auch im Schlussquartal 2011 mit ungebremster Dynamik weiter fort. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden 2011 deutschlandweit insgesamt 10,55 Milliarden Euro in diese Nutzungsart investiert. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich somit der Investmentumsatz deutlich um 36 Prozent, was ein Beleg für die weiter anhaltende Portfoliodiversifikation der Immobilieninvestoren in Richtung dieser tendenziell konjunkturstabileren Anlageklasse darstellt.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: "Nach wie vor ist weltweit sehr viel Liquidität auf der Suche nach sicheren Investitionsmöglichkeiten unterwegs und steuert gerade in Krisenzeiten wie diesen zunehmend den sicheren Anlagehafen Deutschland an - zu Recht! Denn trotz Staatsschuldenkrise und aufkeimenden Rezessionssorgen in der Eurozone wird sich das Wirtschaftswachstum hierzulande 2012 zwar verlangsamen, aber weiter positiv entwickeln. Die positiven Arbeitsmarktzahlen mit einem Rekord bei der Zahl der Erwerbstätigen, weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen und steigenden Haushaltseinkommen lassen die Einzelhändler und Investoren zuversichtlich ins neue Jahr blicken. Entsprechend stark legte der Einzelhandelsumsatz 2011 im größten Handelsmarkt Europas nach ersten offiziellen Schätzungen durch das Statistische Bundesamt nominal um bis zu 2,9 Prozent zu und steht vor dem größten Umsatzsprung seit der deutschen Wiedervereinigung. Überzeugende Argumente, die bei den Investitionsentscheidungen für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt sprechen."

Vor dem Hintergrund dieser soliden Fundamentaldaten investierten wieder verstärkt internationale Anleger am robusten deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt. Rund 4,3 Milliarden Euro und somit 41 Prozent des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens 2011 stammten von ausländischen Akteuren, die vornehmlich aus den USA, Kanada und Großbritannien kamen. Im Jahr zuvor lag der Anteil an grenzüberschreitenden Investitionen bei 37 Prozent oder 2,8 Milliarden Euro.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: "Vor allem bei den großvolumigen Immobilientransaktionen mit mehreren hundert Millionen Euro taten sich ausländischen Investoren besonders hervor. So entfielen im Investmentjahr 2011 von den 20 größten Investments mit einem Gesamtvolumen von rund fünf Milliarden Euro neun auf Transaktionen unter Beteiligung von ausländischen Investoren, die hierbei rund 2,6 Milliarden Euro investierten. Mit dem Metro-Portfolio an Cerberus, dem Anteilskauf am CentrO in Oberhausen durch die CPPIB und dem Verkauf des PEP in München an TIAA-CREF wurden die drei größten Investments durch Investoren aus den USA und Kanada, letztere mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil, getätigt. Diese Entwicklung wird sich auch 2012 fortsetzen, zumal gerade der Anteil an deutschen Einzelhandelsimmobilien bei vielen internationalen institutionellen Investoren noch sehr gering ist."

Bezüglich der einzelnen Objekttypen innerhalb der Anlageklasse Einzelhandelsimmobilien dominierten 2011 die Shopping-Center, deren Vorteile bei der Portfoliokomposition zum einen in der Vielzahl an unterschiedlichen Mietern aus verschiedenen Handelsbranchen und damit einem minimierten Mietausfallrisiko liegen, zum anderen in den hohen Investmentvolumina, die es gerade institutionellen Investoren erlauben, mit einer Transaktion einen hohen zwei- oder dreistelligen Betrag im Vergleich etwa zu zehnjährigen Bundesschuldtitel höher rentierlich zu investieren. Gegenüber dem bereits starken Vorjahresergebnis wurden 2011 hier mit 4,7 Milliarden Euro nochmals 32 Prozent mehr investiert.

Die größten Transaktionen von Shopping-Centern 2011 waren der erwähnte und durch CBRE begleitete Verkauf eines 50 Prozent-Anteils am CentrO in Oberhausen an den eingangs genannten kanadischen Pensionsfonds und im vierten Quartal der Verkauf des PEP in München-Neuperlach sowie der Verkauf der Gropius-Passagen in Berlin an mfi AG. Insgesamt wurden 2011 13 Transaktionen von Einkaufszentren in der Größenordnung von über 100 Millionen Euro registriert.

Eine deutliche Wiederbelebung war im Vergleich zum Vorjahr im Bereich der innerstädtischen Geschäftshäuser in 1A-Lagen zu sehen. Hier wurde 2011 mit einem Investmentvolumen von rund 3 Milliarden Euro 92 Prozent mehr investiert als im Jahresverlauf 2010. Zu den größten Verkäufen zählten die Karstadt-Häuser in München und Hamburg, Die Mitte und das Kant Center in Berlin sowie der Erwerb der Alten Post in Hamburg.

Ein weniger starker Anstieg (+ 18 Prozent) war im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren zu beobachten. In Objekte dieser Nutzungsart wurden rund 2,6 Milliarden Euro angelegt. Die größte Transaktion war der Verkauf des Metro-Portfolios sowie der Erwerb von 13 Objekten durch die israelische Brack Capital und der Ankauf zweier Pakete durch Natixis für den Captiva Capital Partners III ELP.

Aktivste Investorengruppe auf Käuferseite waren Asset-/Fondsmanager mit knapp 2,8 Milliarden Euro (26 Prozent des Gesamtvolumens) sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds mit 2,6 Milliarden Euro (25 Prozent). Letztere erwarben beispielsweise das Rheinpark-Center in Neuss, das Stern-Center in Potsdam, zwei Karstadt-Immobilien in Hamburg sowie die City-Passage in Bielefeld.

Wie auch am gewerblichen Investmentmarkt insgesamt, steigerten Projektentwickler und Bauträger ihre Investitionen im Vergleich zum Vorjahr deutlich. Mit Käufen für knapp 1,5 Milliarden Euro stellten sie mit 14 Prozent die drittstärkste Käufergruppe 2011. Das investierte Volumen steigerte sich gegenüber 2010 deutlich. Insgesamt floss über die Hälfte ihrer Investments in die fünf großen, wirtschaftsstarken und mit einer hohen Kaufkraft ausgestatteten Investmentzentren.

Das Joint Venture von mfi und Perella Weinberg und der ECE European Prime Shopping Center Fund zeigen, dass etablierte und erfahrene Centerentwickler und -manager sehr aktiv in das Investmentmarktgeschehen eintreten und somit in Konkurrenz mit den institutionellen Investoren treten.

Rückläufig war der Anteil der Geschlossenen Fonds am Investmentgeschehen. Mit 757 Millionen Euro sank das Volumen hier um 29 Prozent. Private Direktinvestitionen dagegen konnten nochmal zulegen und erreichten mit knapp 1,1 Milliarden Euro einen Anteil von zehn Prozent am Gesamtvolumen.

Trotz der anhaltend hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien blieben die Nettoanfangsrenditen im Einzelhandelssegment gegenüber dem Vorquartal stabil. Eine weitere Reduktion der Anfangsrendite um 10 Basispunkte auf nunmehr 5,00 Prozent ist lediglich für Prime-Shopping-Center in den A-Standorten festzustellen, zumal sich das Produktangebot in diesem Segment weiter verknappt. Vergleichbare Produkte in B-Standorten verbleiben bei 5,60 Prozent. Bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehende Fachmärkte und Supermärkte werden Spitzenrenditen von 6,00 bzw. 7,00 Prozent erzielt. Für 1A-Einzelhandelsimmobilien liegen die Nettoanfangsrenditen zwischen 4,40 Prozent (München, Hamburg) und 4,75 Prozent (Köln).

Poppinga: "Die sicherheitsorientierte Anlagestrategie mit Fokus auf Core-Produkte wird auch 2012 den Investmentmarkt von Einzelhandelsimmobilien dominieren. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien angesichts der sich abzeichnenden Konjunkturdelle und dem Mangel an höher rentierlichen und stabilen Alternativanlagen weiterhin hoch sein wird. Da die Banken nicht zuletzt wegen der höheren Eigenmittelausstattung aufgefordert sind, die Risiken in ihren Bilanzen zu minimieren, erwarten wir, dass im weiteren Verlauf vermehrt auch notleidende, managementintensive Immobilien auf den Markt kommen. Dies sollte dazu beitragen, dass das Investmentvolumen 2012 ein ähnlich hohes Niveau wie im Vorjahr erreichen kann und Einzelhandelsimmobilien weiterhin die dominierende Anlageklasse bei gewerblich genutzten Immobilien sein wird."

CBRE GmbH

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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