CBRE: Büromarktdaten Deutschland 4. Quartal 2011

(PresseBox) (Frankfurt am Main, ) Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE veröffentlicht heute die Büromarktdaten Deutschland für das vierte Quartal 2011.

Der Flächenumsatz auf den fünf größten deutschen Büromärkten ist laut CBRE im vergangenen Jahr um 12 Prozent auf insgesamt 2,76 Millionen Quadratmeter gestiegen. Vor allem in München und Berlin konnten die Vermietungsumsätze gegenüber dem Vorjahr deutlich zulegen, wobei in München 2011 der zweithöchste Vermietungsumsatz der letzten zehn Jahre registriert wurde. Einen leichten Zuwachs gab es auch am Hamburger Vermietungsmarkt. Rückläufig waren dagegen die Flächenumsätze in Düsseldorf und Frankfurt, was sich in erster Linie auf Großanmietungen im Vorjahr zurückführen lässt.

Die gestiegene Flächennachfrage und weiterhin historisch niedrige Fertigstellungszahlen sorgten auf den fünf größten Büromärkten für tendenziell rückläufige Leerstandszahlen und einen Anstieg der Spitzenmieten für erstklassige Büroimmobilien. So legte der gewichtete CBRE-Spitzenmietpreisindex gegenüber dem Vorjahreswert um 2 Prozent zu.

Büromarkt Berlin Q4 2011

Zum Ende des Jahres 2011 summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büromarkt auf 558.000 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis von 510.100 Quadratmeter um gut 9 Prozent übertroffen und das Rekordergebnis von 2006 mit 559.700 Quadratmeter Umsatz nur knapp verfehlt.

Matthias Hauff, Head of Agency Berlin: "Die anhaltend positive Entwicklung der Berliner Wirtschaft bescherte dem Berliner Büromarkt eines seiner erfolgreichsten Jahre. Zahlreiche Unternehmen siedelten sich neu in der Stadt an oder haben ihren Standort erweitert."

Die City-Ost verbuchte wie in den vergangenen Jahren den größten Umsatzanteil. Etwa 42 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf diesen Teilmarkt. Zu den umsatzstärksten Büroflächennachfragern zählten im Jahr 2011 Unternehmen der Branche Neue Medien, Internet, Berater sowie Aus- und Weiterbildungseinrichtungen. "Die große Flächennachfrage von Unternehmen aus dem Bereich Neue Medien und Internet spiegelt die Attraktivität Berlins als Standort sowohl für Start-Up's als auch für etablierte Unternehmen dieser Branche wider. Beispielhaft hierfür stehen die Internetdienstleister Amazon oder Groupon, die sich am Standort niedergelassen bzw. erweitert haben. Berlin etabliert sich immer weiter als europäische Metropole für Internetdienstleistungen", so Hauff.

Aufgrund der Umsatzdynamik und des gleichzeitig niedrigen Fertigstellungsvolumens spekulativer Büroflächen verringerte sich der Flächenleerstand im vierten Quartal auf rund 1,66 Millionen Quadratmeter. Bei einem Bestand von rund 17,8 Millionen Quadratmeter entspricht das einer Leerstandsquote von 9,3 Prozent. "Angesichts einer weiterhin geringen spekulativen Bautätigkeit, kann auch im neuen Jahr mit rückläufigen Leerständen gerechnet werden. Da sich die Nachfrage in erster Linie auf moderne Büroflächen in den Toplagen richtet, wird sich der Leerstandsabbau insbesondere in den zentralen Teilmärkten und bei Gebäuden mit hoher Ausstattungsqualität bemerkbar machen", so Matthias Hauff.

Die Spitzenmiete lag zum Ende des vierten Quartals bei 22,00 Euro pro Quadratmeter monatlich; 4,8 Prozent über dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2012 kann mit einer weiterhin positiven Entwicklung der Spitzenmiete gerechnet werden.

Büromarkt Düsseldorf Q4 2011

Im vergangenen Jahr wurden insgesamt rund 368.100 Quadratmeter Bürofläche im Marktgebiet Düsseldorf (inkl. Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) umgesetzt. Eigennutzer hatten mit 23.000 Quadratmeter einen Anteil von gut 6 Prozent an diesem Ergebnis. Gegenüber dem Vorjahr ist das Jahresumsatzergebnis, trotz des außergewöhnlich großen Vertragsabschluss durch Vodafone über 86.000 Quadratmeter im ersten Quartal 2010, lediglich leicht um 6 Prozent zurückgegangen, obwohl eine Jahresendrallye ausblieb. Im Schlussquartal wurde mit knapp 84.000 Quadratmeter vermieteter Fläche das schwächste Quartal im Jahresverlauf registriert. Im Vergleich zum Jahresendquartal 2010 jedoch erhöhte sich der Büroflächenumsatz um 10 Prozent.

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Marktgebiet stieg durch entsprechende Vertragsabschlüsse um gut 2 Prozent auf aktuell 23,50 Euro pro Quadratmeter monatlich an. War der bisherige Spitzenmietpreis sowohl im Bankenviertel als auch in der Düsseldorfer City erzielbar, so trifft dies nunmehr ausschließlich auf den Teilmarkt Bankenviertel zu. Die gewichtete Durchschnittsmiete dagegen sank weiterhin auf aktuell 12,93 Euro pro Quadratmeter monatlich ab. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um knapp 7 Prozent.

Bezüglich des Anteils leer stehender Büroflächen im Marktgebiet setzte sich der bereits in den vergangenen beiden Quartalen registrierte Trend zum Leerstandsabbau fort. Besonders das Fehlen der Fertigstellungen neuer, unvermieteter Flächen im vierten Quartal begünstigte diese Entwicklung. Aktuell stehen rund 10,4 Prozent des Büroflächenbestandes leer. Damit liegt das Leerstandsniveau bei dem Wert zum Jahresende 2010. Das aktuell für die nächsten 12 Monate prognostizierte spekulative Fertigstellungsvolumen liegt jedoch deutlich über dem Durchschnittswert der vergangenen drei Jahre. Insofern ist die zukünftige Leerstandsentwicklung signifikant von weiteren Vorvermietungen in Projekten abhängig.

"Der Düsseldorfer Büromarkt hat seine solide Entwicklung weiter fortgesetzt. Insbesondere angesichts der neuerlichen Unsicherheiten in der Wirtschaftswelt wurde ein beachtliches Umsatzergebnis erzielt. Die Schere zwischen der Spitzenmiete, die für hochwertige Flächen in bester Lage erzielbar ist, und der gewichteten Durchschnittsmiete klafft jedoch weiter und nachhaltig auseinander", so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.

Büromarkt Frankfurt Q4 2011

Nach einem verhaltenen dritten Quartal nahm der Frankfurter Büromarkt zum Jahresende hin noch Fahrt auf und erzielte mit insgesamt 425.900 Quadratmeter Bürofläche ein solides Umsatzergebnis für 2011. Hiervon entfielen auf Eigennutzungen rund 11 Prozent. Insbesondere im vierten Quartal trugen sehr viele kleinvolumige Transaktionen bis 1.000 Quadratmeter Bürofläche zu mehr als der Hälfte des Umsatzvolumens bei. Da 2011 kein vergleichbar großer Abschluss wie die Eigennutzung der EZB im Jahr 2010 verzeichnet werden konnte, fiel das kumulierte Jahresvolumen 2011 für den Frankfurter Büromarkt 10 Prozent niedriger als im Vorjahr aus.

Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt: "Trotz des leichten Rückgangs bei den Vermietungen spüren wir kundenseitig viel Optimismus. Oft enden Verhandlungen und aktive Gesuche am Markt aufgrund des Mangels an adäquaten Büroflächen in Mietvertragsverlängerungen, die hier nicht zum Umsatzvolumen hinzugerechnet werden, aber dennoch ein Zeichen reger Marktaktivität darstellen."

Die Leerstandsrate für den Frankfurter Markt ist leicht gesunken und beläuft sich zum Ende des Jahres 2011 auf 17,2 Prozent (ohne Untervermietung). Das Leerstandsvolumen beträgt aktuell 2,03 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Mit 226.700 Quadratmeter Bürofläche wurden 2011 etliche Projekte zum Abschluss gebracht, wobei zum Fertigstellungszeitpunkt nur rund 40 Prozent für den Vermietungsmarkt zur Verfügung standen.

Die erzielbare Spitzenmiete für Frankfurt liegt derzeit bei 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Frankfurter Markt betrug zum Ende des vierten Quartals 17,32 Euro pro Quadratmeter im Monat. "Aufgrund der geringen Fertigstellungsvolumina an noch unvermieteter Bürofläche in den Jahren 2012 und 2013 mit zusammen nur rund 37.000 Quadratmeter und dem Mangel an hochwertigen Büroflächen in Toplagen sehen wir den aktuell erzielbaren Spitzenmietpreis weiterhin bei 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich," so Ape weiter.

Büromarkt Hamburg Q4 2011

Auf dem Hamburger Immobilienmarkt kann dieses Jahr auf ein sehr zufriedenstellendes Jahr zurückgeblickt werden. Das Umsatzergebnis für das vierte Quartal konnte das Ergebnis des Vorjahres zwar nicht erreichen. Das Gesamtjahresergebnis lag dafür deutlich über dem Umsatz von 2010 und stellt mit 536.800 das drittbeste Ergebnis seit 1997 dar.

Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: "Die aktuell tendenziell rückläufige Konjunkturentwicklung hat sich bisher noch nicht auf dem Hamburger Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. Mit einer, im Vergleich zum 10-Jahres-Durchschnitt, sehr positiven Entwicklung schließt das Jahr mit einem soliden Umsatzergebnis von rund 122.000 Quadratmeter im vierten Quartal ab. Wie sich der Büromarkt im neuen Jahr entwickelt bleibt angesichts der weiterhin unsicheren Konjunkturprognosen abzuwarten."

Auch 2011 sind wieder, angeführt vom Öffentlichen Dienst, die traditionell umsatzstärksten Branchen Beratung, Handel, Transport und Verkehr sowie Verlage/Medien/Werbung für knapp die Hälfte des Umsatzvolumens verantwortlich. Die größte Marktaktivität konnte dieses Jahr bei Flächen bis 1.000 Quadratmeter verzeichnet werden. Büroflächen im Zentrum Hamburgs, dabei besonders hochpreisige Objekte in der City, zählen zu den Flächen mit der höchsten Nachfrage. Bei diesen Topflächen ist eine Spitzenmiete von 23,00 Euro pro Quadratmeter monatliche erreichbar. Somit bleibt die Hamburger Spitzenmiete weiterhin auf dem Niveau des Vorquartals bestehen.

Der Leerstand lag bei einem Volumen von rund 1,15 Millionen Quadratmeter, leicht unter dem Wert des Vorjahres. Die Leerstandsquote ist dagegen mit 8,7 Prozent bis zum Jahresende zwar leicht angestiegen, liegt aber um 0,3 Prozentpunkte unter der Vorjahresquote. Trotz der voraussichtlich angespannten Konjunkturlage im kommenden Jahr besteht für viele Hamburger Unternehmen weiterhin der Wunsch nach Wachstum.

Büromarkt München Q4 2011

Der Münchner Bürovermietungsmarkt präsentierte sich in den vergangenen zwölf Monaten in extrem starker Verfassung. Nachdem der Jahresgesamtumsatz von 2010 schon nach drei Quartalen übertroffen werden konnte, schloss sich zwischen Oktober und Dezember mit einem alleinigen Umsatz von rund 270.400 Quadratmeter das stärkste Quartalsergebnis der vergangenen zehn Jahre an. Für das Gesamtjahr standen demzufolge 872.900 Quadratmeter und somit rund 51 Prozent mehr als im Vorjahr zu Buche (Eigennutzeranteil: 8 Prozent). Rückblickend wurde in München nur im Jahr 2000 ein noch höherer Umsatz erzielt.

Eine entscheidende Rolle spielte im Laufe des vergangenen Jahres die deutliche Zunahme großflächiger Abschlüsse oberhalb der 5.000 Quadratmeter-Grenze. Gegenüber dem Vorjahr konnte sich deren Anzahl signifikant von 13 auf 30 erhöhen, der zugehörige Flächenumsatz verzeichnete einen Anstieg von über 200 Prozent. Auf Nutzerseite waren hier vorwiegend Unternehmen aus dem industriellen Bereich aktiv.

Rainer Knapek, Head of Agency München: "Der Vermietungsmarkt schloss äußerst zufriedenstellend mit einem Gesamtumsatzergebnis von rund 873.000 Quadratmeter ab. Es wurden 30 'Big Deals' registriert - das sind mehr als doppelt so viele wie in einem gewöhnlichen Jahr. Auch alle sieben in München ansässigen DAX-Unternehmen waren 2011 aktiv."

Unter dem Einfluss der hohen Flächenumsätze reduzierte sich der Büroleerstand im Jahresverlauf um rund 9 Prozent und lag Ende Dezember bei 1,63 Millionen Quadratmeter. Zu dieser positiven Entwicklung trug auch das im Vergleich zum Vorjahr um rund 13 Prozent niedrigere Fertigstellungsvolumen bei. Der Anteil unvermieteter Flächen am Münchner Bürobestand lag Ende des Jahres bei 7,8 Prozent und damit 0,8 Prozentpunkte unter dem Vorjahresniveau.

Auf starkes Mieterinteresse stießen 2011 auch Flächen im hochpreisigen, zentrumsnahen Bereich der bayerischen Landeshauptstadt. Demzufolge konnte sich die erzielbare Spitzenmiete von 29,50 Euro pro Quadratmeter monatlich im Dezember 2010 auf aktuell 30,50 Euro pro Quadratmeter monatlich erhöhen. Knapek: "Es bestand eine hohe, auch großflächige Nachfrage nach den Top-Innenstadtlagen. Entlang der Maximilianstraße wurden vereinzelt auch wieder Mieten über 40 Euro pro Quadratmeter erzielt."

CBRE GmbH

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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