CB Richard Ellis: Büromarktdaten 2. Quartal 2009

CB Richard Ellis veröffentlicht Büromarktdaten für Frankfurt am Main, Hamburg, München, Berlin und Düsseldorf

(PresseBox) (Frankfurt am Main, ) Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) veröffentlicht die Büromarktdaten für das erste Halbjahr des Jahres 2009.

Nach wie vor zeichnet sich eine abwartende Haltung am Bürovermietungsmarkt in der Finanzmetropole Frankfurt am Main ab. Carsten Ape, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Frankfurt kommentiert: "Das aktuelle Marktumfeld ist relativ ruhig und abwartend. Auch wenn Nachfragepotenzial vorhanden ist, so herrscht doch momentan noch viel Unentschlossenheit auf Seiten der Unternehmen. Dieser Entscheidungsrückstau könnte sich aber aller Voraussicht nach im zweiten Halbjahr aufgrund auslaufender Verträge lösen und zu mehr Marktdynamik führen."

Mit einem Büroflächenumsatz von 218.500 Quadratmetern, dies sind 16 Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, wurden jedoch die Halbjahresergebnisse aus den von dem damaligen starken Wirtschaftsaufschwung geprägten Jahren 2006 und 2007 um 36 Prozent bzw. 25 Prozent übertroffen. Die Anmietung der Deutschen Bahn im ersten Quartal trägt hierzu allerdings maßgeblich bei. Doch auch im zweiten Quartal konnten drei größere Abschlüsse mit einem Volumen von jeweils um die 8.000 Quadratmeter verzeichnet werden.

Der Leerstand (ohne Untermietflächen) in Frankfurt am Main stieg um rund zwei Prozent auf 1,33 Millionen Quadratmeter; die Leerstandsrate erhöhte sich um 0,3 Prozentpunkte auf 11,3 Prozent. Tendenziell ist infolge der rückläufigen konjunkturellen Entwicklung mit einer weiteren Erhöhung des Leerstands zu rechnen.

Die erzielbare Spitzenmiete von 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich zeigt sich weiterhin stabil. Da die Mieten, im Vergleich zu früheren Marktzyklen, von einem relativ niedrigen Niveau kommen, wird hier kein Einbruch erwartet.

Bis Ende 2011 werden in Frankfurt am Main nach heutigem Stand nur sehr wenige Projekte rein spekulativ und ohne jegliche Vorvermietung von Büroflächen realisiert. Der Großteil dieser wenigen rein spekulativen Projekte liegt im innerstädtischen Bereich, so dass bei einer gesamtwirtschaftlichen Wiederbelebung von einer Absorption der Büroflächen am Markt auszugehen ist.

Auch in Hamburg ist der Bürovermietungsmarkt durch die derzeit herrschende rückläufige Wirtschaftsentwicklung geprägt. Das Umsatzvolumen liegt mit 194.100 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2009 rund 32 Prozent unter dem entsprechenden Vorjahreswert.

Heiko Fischer, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Hamburg: "Konjunkturbedingt haben sich im Vorjahresvergleich die Aktivitäten auf den Vermietungsmärkten spürbar reduziert. Dennoch ist das Umsatzvolumen unter den derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Bedingungen als durchaus respektabel einzustufen."

Die erwarteten Umzüge von Unternehmen aus der City in preisgünstigere Lagen sind aufgrund der abwartenden Haltung vieler Unternehmen bislang noch nicht eingetreten, werden aber in den kommenden Quartalen erwartet. Momentan ist demgegenüber eine verstärkte Aktivität bei Mietvertragsverlängerungen zu beobachten. Der Umsatzrückgang ist anteilig auch auf diese Entwicklung zurückzuführen, da Vertragsverlängerungen nicht in das Umsatzergebnis einfließen.

Nur sechs Prozent des Flächenumsatzes wurde im 1. Halbjahr 2009 in Neubau-Projekten abgeschlossen. Infolgedessen wirkte fast das gesamte Umsatzvolumen unmittelbar leerstandsreduzierend. Da zudem das spekulative Fertigstellungsvolumen derzeit nur ein moderates Niveau erreicht, stieg der Leerstand lediglich um 0,4 Prozent auf 0,97 Mio. Quadratmeter. Die Leerstandsquote bleibt damit unverändert bei 7,5 Prozent. In den kommenden Quartalen - insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2010 - werden dem Markt zahlreiche Büroflächen spekulativ zugeführt. Insofern ist dann ein stärkerer Anstieg des Leerstandes zu erwarten.

Die Spitzenmiete in Hamburg bleibt vorerst bei 24,00 Euro pro Quadratmeter monatlich, ist allerdings nur noch in den Toplagen der City erzielbar. Bei Vertragsverhandlungen sind Vermieter zudem bereit, deutlich höhere Incentives als noch vor einem Jahr zu gewähren.

"Unternehmen nutzen gegenüber der Eigentümerseite ihre derzeit verbesserte Verhandlungsposition, um ihr bestehendes Mietvertragsverhältnis zu verbesserten Konditionen - teilweise auch vorzeitig - zu verlängern", Fischer abschließend.

"Die wirtschaftliche Lage veranlasst Unternehmen zunehmend zur Überprüfung ihrer aktuellen Immobiliensituation. Dabei steht weniger die reine Mietpreisreduktion im Vordergrund, sondern vielmehr die Flächen- und Nebenkostenoptimierung mit dem Ziel, ein besseres und wirtschaftlich nachhaltiges Gesamtergebnis zu erzielen. Dies bietet Chancen für Neubauprojekte, gleichzeitig kommen aber dadurch auch wieder mehr Untervermietungsflächen auf den Markt", kommentiert Rainer Knapek, Head of Agency bei CB Richard Ellis in München, die derzeitige Stimmung am Münchner Bürovermietungsmarkt.

Trotz der weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Gesamtsituation wurde in der Isarmetropole im ersten Halbjahr 2009 ein Umsatzvolumen von rund 256.200 Quadratmetern erzielt. Das Ergebnis der herausragenden ersten Vorjahreshälfte wurde damit zwar um rund 35 Prozent unterschritten, vor den Boomjahren 2006 bis 2008 lag der Büroflächenumsatz in den entsprechenden Vergleichszeiträumen aber etwa auf einem vergleichbaren Niveau.

Durch den aktuellen Trend zu nachhaltiger Flächeneinsparung sowie ein leicht gestiegenes spekulatives Fertigstellungsvolumen erhöhte sich der Leerstand gegenüber des ersten Halbjahr 2008 geringfügig um 0,1 Prozentpunkte, die Leerstandsrate in München beträgt aktuell 7,1 Prozent.

Aktuell wird in München bis Jahresende 2009 noch mit Fertigstellungen in Höhe von rund 218.000 Quadratmetern kalkuliert. Rund 45 Prozent dieser Flächen sind bislang noch nicht vermietet. Obwohl davon auszugehen ist, dass sich angesichts der weiterhin positiven Umsatzzahlen das Vorvermietungsniveau noch erhöhen wird, ist im weiteren Verlauf des Jahres mit geringfügig steigenden Leerstandszahlen zu rechnen.

Das Spitzenmietpreisniveau in München liegt seit Jahresbeginn stabil bei 31,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Verglichen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum hat die Spitzenmiete damit leicht um rund 2 Prozent nachgegeben. "Mit einem weiteren Rückgang rechnen wir aber angesichts der nach wie vor guten Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Münchner Toplagen nicht. Das über den Jahresverlauf gewachsene Untervermietungsvolumen wirkt sich derzeit noch nicht negativ auf die Mieten aus", so Knapek abschließend.

In Berlin wurde der Büroflächenumsatz von 187.600 Quadratmeter im ersten Halbjahr 2009 durch großvolumige Anmietungen im Niedrigpreissegment der C-Lagen gestützt. Insbesondere durch den Wegfall sonst stark dominierender Eigennutzer reduzierte sich der Gesamtflächenumsatz im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 13 Prozent. Die Berliner Toplagen verzeichneten hingegen in der ersten Jahreshälfte eine äußerst niedrige Nachfrage mit dementsprechend geringen Umsätzen.

Matthias Hauff, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Berlin, kommentiert: "Ein Großteil der Eigentümer hochwertiger Immobilien reagierte bereits durch deutliche Reduzierungen der Angebotsmieten und vergibt wieder verstärkt mietfreie Zeiten sowie sonstige Mieter-Incentives, um künftige Nutzer für ihre Objekte zu gewinnen. Die Kosten für Büroflächen in Premiumobjekten verringern sich zusehends in Relation zu den qualitativ durchschnittlichen Mietflächen, so dass sich daraus tendenziell wieder ein ansteigendes Umsatzsatzvolumen in den Toplagen ergeben könnte."

Die erzielbare Spitzenmiete reduzierte sich im Vorjahresvergleich um neun Prozent und beläuft sich in Berlin aktuell auf 20,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Allerdings betrifft diese Spitzenmiete nur eine geringe Anzahl von Abschlüssen und einen sehr kleinen Anteil des Gesamtumsatzes auf dem Berliner Büroflächenmarkt. Im weiteren Verlauf des Jahres ist ein deutliches Absinken der Durchschnittsmieten zu erwarten.

Der Büroflächenleerstand blieb mit rund 1,65 Millionen Quadratmetern gegenüber dem Vorjahreszeitraum unverändert. Für die zweite Jahreshälfte wird mit einer Zunahme des Leerstandsvolumens gerechnet. Dieser Anstieg wird weniger durch Flächenaufgaben bedingt sein, als durch die Realisierung von innerstädtischen Umzügen. Hierzu gehören neben Ernst & Young auch die Deutsche Bahn und die Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Sport. Aufgrund des zeitlichen Nachlaufs des Arbeitsmarkts gegenüber der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wird zum Jahresende 2009 eine höhere Zahl an Arbeitslosen erwartet, die sich auch auf den Bürovermietungsmarkt in Berlin in Form von reduziertem Flächenbedarf niederschlagen wird. Bereits im ersten Halbjahr hat sich das Volumen an Untermietflächen im Vergleich zum Vorjahr um 43 Prozent stark erhöht.

"Der Düsseldorfer Büromarkt ist in einer Stagnationsphase. Die Akteure setzen ihr abwartendes Verhalten fort. Die Nachfrage hat außerhalb der Toplagen weiter spürbar nachgelassen. Besonders Großgesuche werden zurückgestellt. Die Vermieter sind verstärkt bereit, Incentives zu gewähren und greifen punktuell auch zu Mitteln wie Staffelmietverträgen, um eine direkte langfristige Anpassung der Nominalmieten zu vermeiden", kommentiert Hubert Breuer, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Düsseldorf.

Der Büroflächenumsatz von 92.700 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2009 zeigt deutlich die angespannte Marktsituation. Das Ergebnis liegt 56 Prozent unter dem Rekordumsatz des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Auch die Halbjahresumsätze der Jahre 2006 und 2007 konnten nicht erreicht werden. "Wenn man den diskutierten und erwarteten Vorvertragsabschluss von Vodafone ausnimmt, wird es ohne weitere Großabschlüsse schwierig, einen Jahresumsatz von 200.000 Quadratmetern im Stadtgebiet zu erzielen", so Breuer weiter.

Mit rund 50 Prozent der Abschlüsse im ersten Halbjahr waren Flächenumsätze im Segment unter 300 Quadratmeter überproportional stark am Marktgeschehen beteiligt.

Der Leerstand (ohne Untermietflächen) auf dem Düsseldorfer Büromarkt stieg im Vergleich zum Vorquartal um knapp zwei Prozent auf rund 0,85 Mio. Quadratmeter. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei 9,9 Prozent. Diese Entwicklung wird sich zunächst fortsetzen. Zudem erhöhten sich die zur Untervermietung angebotenen Flächen. "Der Flächenüberhang wird in der nächsten Zeit noch weiter steigen", so Breuer.

Die erzielbare Spitzenmiete in Düsseldorf ist weiterhin stabil und liegt bei 23,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dennoch ist für Büroflächen außerhalb der Toplagen auch eine Anpassung der Nominalmieten kein Tabuthema mehr. Auf breiter Front ist jedoch noch kein Einbruch der Preise zu erwarten. Die Regulierung erfolgt vorrangig über Incentives wie mietfreie Zeit und Zuschüsse zu den Ausbaukosten. Die Spitzenmiete wird auch weiterhin konstant bleiben.

Die im Bau befindlichen Projekte im Marktgebiet sind größtenteils vorvermietet. Es werden nur wenige Projekte ohne jegliche Vorvermietung realisiert. Bei einem Teil der geplanten Projekte in Düsseldorf müssen die Planungen verworfen werden, falls sich nicht vorab Mieter finden lassen. Aktuell sei ohne entsprechend hohe Vorvermietungsquote eine bankenseitige Finanzierung so gut wie unmöglich.

CBRE GmbH

CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2008 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 30.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Investment, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Public Advisory Services. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin "BusinessWeek" zu den so genannten "50 Elite Companies" weltweit gezählt. Zudem zählt CBRE laut "Fortune" zu den 100 am schnellsten wachsenden Unternehmen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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